AfA-Gutachten Kosten 2026: Was das Gutachten kostet und wann es sich rechnet

Ein AfA-Gutachten weist dem Finanzamt nach, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer einer vermieteten Immobilie kürzer ist als die gesetzlich unterstellten 50 Jahre – und hebt damit den AfA-Satz von 2 % auf typischerweise 3 bis 5 % (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Die Frage nach den Kosten ist deshalb immer eine doppelte: Was kostet das Gutachten, und was bringt es pro Jahr zurück?

Auf die erste Frage gibt der Markt 2026 sehr unterschiedliche Antworten: von 699 € Festpreis bei Kallang über 1.279 € bis 1.949 € bei Online-Anbietern mit Baukastenpreisen bis zu 1.500 € bis 2.200 € bei lokalen Sachverständigen. Auf die zweite Frage antwortet die Statistik der Kallang-Auftraggeber: im Schnitt rund 6.500 € Steuerersparnis pro Jahr, typische Amortisation rund 6 Wochen.

Dieser Ratgeber zerlegt den Preis in seine Bausteine, vergleicht die Anbieter, rechnet die Steuerwirkung je AfA-Satz und je Objekttyp durch und nennt die Fälle, in denen selbst 699 € zu viel sind. Das Schwesterthema aus Sicht des Suchbegriffs „Restnutzungsdauer-Gutachten“ behandelt der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten Kosten mit zusätzlichen Detailrechnungen.

Kurzantwort: Was kostet ein AfA-Gutachten 2026?

Ein AfA-Gutachten mit Innen- und Außenbesichtigung kostet 2026:

• Kallang: 699 € Festpreis inklusive 19 % Umsatzsteuer, Besichtigung, Fahrtkosten in allen 16 Bundesländern, Begleitschreiben fürs Finanzamt und kostenloser Nachbesserung. Fertig in 7 Werktagen.
• Online-Anbieter mit Baukastenpreis: Betongold Gutachten 1.279 €, Sprengnetter 1.349 € (Wohnung, Ein-/Zweifamilienhaus) bis 1.949 € (Wohn- und Geschäftshaus), Gutachten.org ab 1.422,62 € – jeweils laut öffentlichen Preisseiten, Stand Oktober 2026.
• Lokale Sachverständige: typisch 1.500 € bis 2.200 €, Fahrtkosten und Nachbesserung häufig extra.

Nach dem Werbungskostenabzug bei 42 % Grenzsteuersatz kostet das Kallang-Gutachten netto rund 405 €. Dem stehen je nach Objekt 1.000 € bis über 9.000 € Steuerersparnis pro Jahr gegenüber – jedes Jahr bis zum Ende der Restnutzungsdauer.

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AfA-Gutachten und Restnutzungsdauer-Gutachten: ein Dokument, zwei Namen

Wer Preise vergleicht, stößt auf beide Begriffe. Gemeint ist dasselbe Dokument: das Sachverständigengutachten über die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG in Verbindung mit § 11c EStDV. „AfA-Gutachten“ betont die steuerliche Wirkung (höhere Absetzung für Abnutzung), „Restnutzungsdauer-Gutachten“ den Inhalt (die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes).

Für den Preisvergleich ist das wichtig: Anbieter bepreisen unter beiden Bezeichnungen dieselbe Leistung. Ein „AfA-Gutachten“ für 1.349 € und ein „Nutzungsdauer-Gutachten“ für 699 € unterscheiden sich nicht in der Gutachtenart, sondern im Preismodell. Maßgeblich ist, ob das Gutachten die Anforderungen des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 erfüllt: zertifizierter oder öffentlich bestellter Sachverständiger, Objektbezug, Herleitung nach ImmoWertV. Was das Finanzamt im Einzelnen prüft, erklärt der Ratgeber AfA-Gutachten Finanzamt.

Preisanatomie: Wofür Sie beim AfA-Gutachten bezahlen

Der Endpreis setzt sich aus bis zu fünf Bausteinen zusammen, die Anbieter unterschiedlich ausweisen.

Grundhonorar und Flächenstaffel

Das Grundhonorar deckt Aktenstudium, Herleitung der Restnutzungsdauer nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV mit Anlage 1 (Gesamtnutzungsdauer Wohngebäude: 80 Jahre) und Anlage 2 (Modernisierungspunkte) sowie die Ausarbeitung ab. Marktüblich sind laut öffentlichen Preisseiten 829 € (Betongold Gutachten), 899 € (Sprengnetter) und 950,81 € bis 150 m² (Gutachten.org, darüber Flächenstaffel). Kallang weist kein separates Grundhonorar aus; der Festpreis von 699 € gilt für alle Objektarten und Flächen.

Ortsbesichtigung und Fahrtkosten

Die Innen- und Außenbesichtigung ist der teuerste Zusatzbaustein: 450 € bei Sprengnetter und Betongold Gutachten, 499 € bei Gutachten.org, 535,50 € bei Nutzungsdauer.com (jeweils Stand Oktober 2026). Lokale Sachverständige berechnen zusätzlich oft Fahrtkosten nach Kilometern. Bei Kallang sind Besichtigung und Anfahrt in allen 16 Bundesländern im Festpreis enthalten – und seit dem Jahressteuergesetz 2024 prüfen Finanzämter die Ortsbesichtigung verstärkt, ein Verzicht ist also keine Sparoption.

Begleitschreiben und Nachbesserung

Ein Begleitschreiben erläutert dem Sachbearbeiter Rechtsgrundlage und AfA-Berechnung; bei Rückfragen des Finanzamts muss der Sachverständige nachliefern. Lokale Sachverständige berechnen Stellungnahmen nach Stundensatz, viele Online-Anbieter machen dazu keine öffentliche Angabe. Bei Kallang sind Begleitschreiben und Nachbesserung kostenlos enthalten – bis zur Entscheidung der Behörde.

Express-Optionen

Standard sind bei Kallang 7 Werktage nach Besichtigung und vollständigen Unterlagen. Express in 3 Werktagen kostet 200 € Aufpreis (899 € gesamt), Turbo in 24 Stunden 699 € Aufpreis (1.398 € gesamt). Nutzungsdauer.com berechnet laut Preisseite 708,05 € extra für Express binnen einer Woche.

Kaufpreisaufteilung als Zusatzgutachten

Wer zusätzlich den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten gutachterlich feststellen lässt, erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage selbst. Der BFH hat entschieden, dass ein solches Gutachten der BMF-Arbeitshilfe vorgeht (IX R 26/19). Kallang bietet die Kaufpreisaufteilung für 349 € zusätzlich an, auf Basis desselben Ortstermins. Details im Ratgeber Kaufpreisaufteilung.

Marktvergleich: AfA-Gutachten Kosten im Überblick

Alle Wettbewerberangaben stammen von den öffentlichen Preisseiten, Stand Oktober 2026, und können sich ändern. Vergleichbar sind nur Endpreise mit Innen- und Außenbesichtigung.

Der Abstand zwischen Kallang und dem nächstgünstigeren Anbieter mit Besichtigung beträgt 580 €, zu einem lokalen Sachverständigen mit 1.800 € als Beispielannahme 1.101 €. Kallang sichert den Festpreis mit einer Bestpreisgarantie ab: Wer innerhalb von 14 Tagen nach Bestellung ein vergleichbares Gutachten inklusive Ortsbesichtigung günstiger findet, erhält die Differenz erstattet. Detaillierte Gegenüberstellungen einzelner Anbieter finden Sie im Anbietervergleich.

Steuerwirkung je AfA-Satz: Was das Gutachten jährlich einbringt

Die Kosten des Gutachtens sind fix, der Ertrag hängt am festgestellten AfA-Satz. Die Tabelle zeigt die Wirkung für einen Gebäudeanteil von 300.000 €, bisher 2 % Pauschale (6.000 € AfA), Grenzsteuersatz 42 %:

Zur Einordnung: Sachverständige stellen nach Besichtigung bei unsanierten Altbauten typischerweise 20 bis 30 Jahre Restnutzungsdauer fest, bei Nachkriegsbauten 25 bis 35 Jahre. Der realistische Erwartungswert liegt für viele Bestandsobjekte also in der Mitte der Tabelle. Ihre eigene Rechnung erstellt der AfA-Rechner in wenigen Schritten.

Wichtig für die Kostenbetrachtung: Der Gutachtenpreis fällt einmal an, die Mehr-AfA wirkt jedes Jahr. Schon im Szenario mit 35 Jahren übersteigt die Ersparnis des ersten Jahres (1.080 €) den Kallang-Preis von 699 €.

Kosten und Ertrag je Objekttyp

Weil Kallang flächenunabhängig kalkuliert, andere Anbieter aber nach Objektart oder Fläche staffeln, verschiebt sich der Kostenvergleich je nach Immobilie. Gleichzeitig wächst der Ertrag mit dem Gebäudeanteil. Drei Rechenbeispiele mit Beispielannahmen (Grenzsteuersatz 42 %, bisher 2 % AfA):

Eigentumswohnung, Baujahr 1968

Gebäudeanteil 180.000 €, Gutachten: 30 Jahre Restnutzungsdauer. Neue AfA 6.000 € statt 3.600 €, Mehr-AfA 2.400 €, Steuerersparnis 1.008 € pro Jahr. Amortisation des Kallang-Gutachtens: 8,3 Monate brutto, rund 4,8 Monate nach Werbungskostenabzug. Bei einem Gutachten für 1.422,62 € (Gutachten.org, mit Besichtigung) wären es 16,9 Monate brutto – hier entscheidet der Preis über die Attraktivität.

Einfamilienhaus, Baujahr 1962, vermietet

Gebäudeanteil 320.000 €, Gutachten: 28 Jahre. Neue AfA 11.429 € statt 6.400 €, Mehr-AfA 5.029 €, Steuerersparnis 2.112 € pro Jahr. Amortisation: 4,0 Monate brutto. Selbst ein lokales Gutachten für 1.800 € würde sich hier binnen eines Jahres rechnen; der Festpreis verkürzt die Spanne auf ein Drittel.

Mehrfamilienhaus, Baujahr 1928, unsaniert

Gebäudeanteil 900.000 €, Gutachten: 24 Jahre. Neue AfA 37.500 € statt 18.000 €, Mehr-AfA 19.500 €, Steuerersparnis 8.190 € pro Jahr oder 683 € pro Monat. Amortisation: rund 1 Monat. Zugleich ist der Preisabstand hier am größten: Sprengnetter berechnet für Mehrfamilienhäuser 1.599 €, für Wohn- und Geschäftshäuser 1.949 € – Kallang bleibt bei 699 €.

Das Muster: Bei großen Objekten ist der Gutachtenpreis fast bedeutungslos, weil sich jede Variante in Wochen rechnet. Bei kleinen Wohnungen entscheidet der Preis darüber, ob sich das Gutachten überhaupt lohnt. Welche Objekttypen generell geeignet sind, zeigt der Ratgeber AfA-Gutachten Immobilie.

Absetzbarkeit: Die Nettokosten des AfA-Gutachtens

Die Gutachtenkosten sind bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar, im Jahr der Zahlung über die Anlage V.

Dieselbe Rechnung gilt für teurere Anbieter: Ein Gutachten für 1.349 € kostet bei 42 % netto 782,42 €, eines für 1.800 € netto 1.044 €. Der Abstand schrumpft nach Steuern um 42 %, bleibt aber bestehen. Wer die Zahlung in ein Jahr mit hohem Grenzsteuersatz legt, maximiert den Abzug.

Ein Liquiditätshinweis: Die Steuerersparnis aus der höheren AfA muss nicht auf den Bescheid warten. Mit dem Gutachten lässt sich die Herabsetzung der Einkommensteuer-Vorauszahlungen beantragen, dann wirkt die Ersparnis bereits im laufenden Jahr.

Mengenrabatt: Kosten pro Objekt im Portfolio

Für Bestandshalter senkt Kallang den Preis pro Objekt: 10 % Rabatt ab 10 Objekten (629,10 € pro Gutachten), 15 % ab 20 (594,15 €), 20 % ab 50 (559,20 €) und 25 % ab 100 Objekten (524,25 €). Bei 20 Objekten beträgt die Ersparnis gegenüber dem Einzelpreis 2.097 €, bei 100 Objekten 17.475 €. Die Besichtigungen werden regional gebündelt; jedes Gutachten kann einzeln beim jeweils zuständigen Finanzamt eingereicht werden.

Wann die Kosten den Nutzen übersteigen

Ein ehrlicher Kostenratgeber nennt auch die Gegenfälle:

• Neubau ab 2023: Es gelten bereits 3 % AfA; eine kürzere Restnutzungsdauer ist praktisch nicht begründbar.
• Kernsanierung: Hohe Modernisierungspunkte nach Anlage 2 ImmoWertV führen zu einer Restnutzungsdauer nahe Neubau – kein Effekt.
• Sehr kleiner Gebäude-Restwert: Unter etwa 40.000 € bringt selbst eine deutliche Verkürzung nur wenige hundert Euro Ersparnis pro Jahr; die Amortisation dauert mehrere Jahre.
• Selbstnutzung: Ohne Vermietung keine AfA, also kein Nutzen.
• Geplanter steuerpflichtiger Verkauf innerhalb der zehnjährigen Frist: Die erhöhte AfA mindert den Buchwert und erhöht den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Der Liquiditätsvorteil bleibt, der Steuervorteil schrumpft.

Kallang prüft diese Fälle in der kostenlosen Ersteinschätzung, bevor Kosten entstehen. Weitere Hebel für die Abschreibung – von der Kaufpreisaufteilung bis zur degressiven AfA – zeigt der Ratgeber AfA erhöhen.

Rechtsrahmen: Warum kein teureres Gutachten nötig ist

Für die Kostenfrage ist die Rechtsprechung entscheidend, denn sie bestimmt, welche Gutachtentiefe das Finanzamt verlangen darf. Der BFH hat mit Urteil IX R 25/19 klargestellt, dass ein privat beauftragtes Gutachten zulässig ist und kein aufwendiges Bausubstanzgutachten mit Materialproben verlangt werden darf. Mit IX R 14/23 hat er die wirtschaftliche Betrachtung bestätigt. Das FG Münster hat 2025 (14 K 654/23 E) eine Restnutzungsdauer von 23 statt 50 Jahren anerkannt.

Für Sie heißt das: Ein ImmoWertV-Gutachten mit Ortsbesichtigung und objektbezogener Begründung ist der angemessene – und ausreichende – Standard. Mehr Geld für mehr Gutachtentiefe auszugeben, bringt keine höhere Anerkennungschance. Alle relevanten Entscheidungen mit Einordnung sammelt die Urteilsübersicht.

Checkliste: AfA-Gutachten-Angebote richtig vergleichen

Haken Sie vor der Beauftragung diese Punkte ab:

• Endpreis inklusive Umsatzsteuer genannt, kein „ab“-Preis.
• Innen- und Außenbesichtigung samt Fahrtkosten enthalten.
• Preis unabhängig von Fläche und Objektart oder Staffel transparent.
• Sachverständiger öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert.
• Herleitung nach ImmoWertV mit Stellungnahme zu technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung und rechtlichen Nutzungsbeschränkungen.
• Begleitschreiben für das Finanzamt enthalten.
• Nachbesserung bei Rückfragen kostenlos bis zur Entscheidung.
• Geld-zurück-Zusage bei endgültiger Nichtanerkennung.
• Bearbeitungsdauer verbindlich, Express-Preise ausgewiesen.
• Amortisation für Ihr Objekt mit dem AfA-Rechner überschlagen.

Fazit: 699 € Kosten gegen rund 6.500 € jährliche Ersparnis

Die Kosten eines AfA-Gutachtens liegen 2026 zwischen 699 € und rund 2.200 €; der Unterschied erklärt sich fast vollständig durch das Preismodell, nicht durch die Qualität. Nach Werbungskostenabzug bei 42 % kostet das Kallang-Gutachten netto rund 405 €. Dem steht bei den Kallang-Auftraggebern eine durchschnittliche Steuerersparnis von rund 6.500 € pro Jahr gegenüber – die typische Amortisation beträgt rund 6 Wochen. Entscheidend bleibt die Vorprüfung: Baujahr vor etwa 1995, keine Kernsanierung, Vermietung und ein ausreichender Gebäude-Restwert.

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Dieser Ratgeber informiert allgemein und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.