Gebäudeabschreibung 2026: alle AfA-Sätze, Tabellen und Rechenbeispiele

Die Gebäudeabschreibung ist der größte Werbungskostenposten ohne Geldabfluss: Sie verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über dessen Nutzungsdauer und senkt Jahr für Jahr das zu versteuernde Einkommen. 2026 existieren fünf AfA-Regime nebeneinander – lineare AfA mit drei Sätzen, degressive AfA, Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau, Denkmal-AfA und die individuell festgestellte AfA nach kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer.

Dieser Ratgeber ordnet alle Sätze in Tabellen, erklärt die Bemessungsgrundlage, rechnet Beispiele durch und zeigt, mit welchen zwei Hebeln Eigentümer von Bestandsimmobilien ihre Abschreibung legal erhöhen.

Grundprinzip: Was abgeschrieben wird – und was nicht

Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils einschließlich anteiliger Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Maklerprovision) oder die Herstellungskosten bei Neubau.

Beispiel: Kaufpreis 500.000 €, Nebenkosten 50.000 €, Gebäudeanteil 80 %. Bemessungsgrundlage: 550.000 € × 0,8 = 440.000 €. Bei 2 % AfA sind das 8.800 € pro Jahr.

Die Aufteilung zwischen Gebäude und Boden ist damit die erste Stellschraube der gesamten Abschreibung. Finanzämter rechnen standardmäßig mit der BMF-Arbeitshilfe, die in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten systematisch hohe Bodenanteile produziert. Der BFH hat entschieden, dass diese Arbeitshilfe die gutachterliche Aufteilung nicht verdrängt (Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19). Details und Rechenbeispiele im Ratgeber Kaufpreisaufteilung.

Zweite Voraussetzung: Einkünfteerzielung. Nur vermietete oder betrieblich genutzte Gebäude werden abgeschrieben. Selbstnutzer haben keine Gebäude-AfA.

Die linearen AfA-Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG

Zwei Punkte werden oft missverstanden:

Der Satz hängt am Fertigstellungsjahr, nicht am Kaufjahr. Wer 2026 ein Haus von 1980 kauft, schreibt mit 2 % ab – nicht mit 3 %.

Die Pauschale ist eine Typisierung, keine Tatsachenfeststellung. Ein 1960 gebautes Haus hat 2026 real selten noch 50 Jahre wirtschaftliche Nutzungsdauer vor sich. Genau hier setzt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG an (dazu unten).

Degressive AfA: 5 % für den Neubau (§ 7 Abs. 5a EStG)

Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 – oder bei Erwerb bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung – gilt ein Wahlrecht: statt 3 % linear eine geometrisch-degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert.

Die degressive AfA lohnt in den ersten Jahren deutlich; ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist zulässig und ab etwa dem elften Jahr sinnvoll. Für gebrauchte Bestandsimmobilien gilt die Regelung nicht – dort bleibt der Gutachtenweg der einzige Hebel auf den Satz.

Sonder-AfA Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG) und Denkmal-AfA (§ 7i EStG)

§ 7b EStG: Für neu geschaffene Mietwohnungen gibt es in den ersten vier Jahren jeweils bis zu 5 % Sonderabschreibung zusätzlich zur regulären (auch degressiven) AfA – gebunden an Baukostenobergrenzen und den Effizienzstandard EH 40/QNG. Zielgruppe: Bauherren und Ersterwerber.

§ 7i EStG: Bei Baudenkmälern können die begünstigten Sanierungsaufwendungen über 12 Jahre vollständig abgesetzt werden (8 × 9 %, 4 × 7 %), bei Eigennutzern über § 10f EStG 9 × 9 %. Voraussetzung ist die Abstimmung mit der Denkmalbehörde vor Baubeginn und deren Bescheinigung.

Der große Hebel im Bestand: kürzere tatsächliche Nutzungsdauer

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt, statt der Pauschale die AfA nach der tatsächlichen kürzeren Nutzungsdauer anzusetzen. Der Bundesfinanzhof hat diesen Weg in zwei Leiturteilen abgesichert (28.07.2021, IX R 25/19 und 23.01.2024, IX R 14/23); das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 regelt die Anforderungen: Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen mit objektbezogener Begründung.

Die Wirkung in der Tabelle – Gebäudeanteil 400.000 €, Kauf 2026:

Für Wohngebäude mit Baujahr vor etwa 1995 ohne Kernsanierung stellen Sachverständige häufig 18 bis 35 Jahre fest. Wie die Restnutzungsdauer nach ImmoWertV hergeleitet wird, erklärt der Ratgeber Restnutzungsdauer von Immobilien; die Anforderungen des Finanzamts stehen im Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten Finanzamt. Das Gutachten kostet bei Kallang 699 € Festpreis inklusive Innen- und Außenbesichtigung, Begleitschreiben und Erfolgsgarantie – beauftragbar über Preise und Bestellung.

Beide Hebel kombiniert: Satz und Basis

Die Kaufpreisaufteilung wirkt auf die Bemessungsgrundlage (Zähler), die Restnutzungsdauer auf die Verteilungsjahre (Nenner). Zusammen multiplizieren sich die Effekte:

Beispiel: Kaufpreis inkl. Nebenkosten 600.000 €, Altbau 1955, vermietet.

Aus 6.600 € werden 18.000 € AfA – bei 42 % Grenzsteuersatz rund 4.790 € zusätzliche jährliche Steuerersparnis gegenüber dem Standard. Kallang erstellt beide Gutachten auf Basis derselben Ortsbesichtigung: Restnutzungsdauer 699 €, Kaufpreisaufteilung 349 € zusätzlich.

AfA in der Praxis: Anlage V, Kaufjahr, Verkauf

Eintragung: Die AfA gehört in die Anlage V der Einkommensteuererklärung. Im Anschaffungsjahr gilt sie zeitanteilig ab dem Monat des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten.

Vorauszahlungen: Wer die AfA per Gutachten erhöht, sollte zugleich die Herabsetzung der Einkommensteuer-Vorauszahlungen beantragen – dann wirkt die Ersparnis sofort auf die Liquidität statt erst mit dem Bescheid.

Verkauf: Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Veräußerungsgewinn privater Vermieter steuerfrei; die in Anspruch genommene AfA wird nicht nachversteuert. Das macht das Vorziehen der Abschreibung für Privatvermieter besonders wertvoll. Innerhalb der Frist mindert die AfA den Buchwert und erhöht den steuerpflichtigen Gewinn.

Rückwirkung: Bestandskräftige Jahre sind verloren, offene Bescheide nicht. Bei kürzerer Nutzungsdauer wird der Restbuchwert ab dem ersten offenen Jahr neu verteilt – Details im Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten rückwirkend.

Checkliste: die optimale Gebäudeabschreibung 2026

1. Kaufpreisaufteilung prüfen – stammt der Gebäudeanteil aus der BMF-Arbeitshilfe, ist er in guten Lagen fast immer zu niedrig.
2. Baujahr vor 1995 und keine Kernsanierung? Restnutzungsdauer-Gutachten rechnen lassen – die kostenlose Ersteinschätzung prüft die Plausibilität vorab.
3. Neubau geplant oder Ersterwerb? Degressive AfA und § 7b-Sonder-AfA kombinieren.
4. Modernisierung geplant? Erst das Gutachten, dann sanieren – die Reihenfolge entscheidet über den AfA-Satz.
5. Nach dem Gutachten: Einspruch bzw. Änderungsantrag für offene Jahre und Herabsetzung der Vorauszahlungen beantragen.