Restnutzungsdauer-Gutachten vor oder nach Sanierung: Der richtige Zeitpunkt für die AfA

Die Frage, ob ein Restnutzungsdauer-Gutachten vor oder nach der Sanierung erstellt werden sollte, entscheidet über mehrere tausend Euro Steuerersparnis pro Jahr. Die kurze Antwort lautet: in der Regel vor der Sanierung. Der Grund steht in § 4 Abs. 3 ImmoWertV. Die Restnutzungsdauer ist bei Modernisierungen zu verlängern, und das Punktesystem der Anlage 2 ImmoWertV setzt diese Regel in Zahlen um. Wer erst saniert und dann begutachten lässt, bekommt eine längere Restnutzungsdauer, eine niedrigere Jahres-AfA und verschenkt den Vorteil, den § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG bietet.

Die lange Antwort ist differenzierter. Sie hängt davon ab, welche Maßnahmen geplant sind, ob sie steuerlich Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten sind, ob die 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG überschritten wird und wie lange eine frühere Sanierung zurückliegt. Dieser Beitrag ordnet die Szenarien, rechnet drei Beispiele durch und zeigt, wie nachträgliche Herstellungskosten nach einem Gutachten abgeschrieben werden.

Für die Praxis gilt: Der Zeitpunkt des Gutachtens ändert nichts an seinen Kosten. Kallang erstellt das Nutzungsdauer-Gutachten zum Festpreis von 699 € inklusive Innen- und Außenbesichtigung und Begleitschreiben, in 7 Werktagen nach vollständigen Unterlagen. Der Zeitpunkt ändert aber viel am Ergebnis, und genau darum geht es im Folgenden.

Kurzantwort: Restnutzungsdauer-Gutachten vor der Sanierung, mit vier Ausnahmen

Die Grundregel ist einfach. Das Gutachten bewertet den Zustand des Gebäudes zu einem Stichtag. Je schlechter der Zustand und je geringer der Modernisierungsgrad zu diesem Stichtag, desto kürzer die Restnutzungsdauer und desto höher die AfA. Jede Modernisierung vor dem Stichtag verlängert die Restnutzungsdauer. Also: erst begutachten, dann sanieren.

Vier Konstellationen weichen davon ab. Erstens: Die Sanierung liegt bereits lange zurück, etwa 15 Jahre oder mehr, und seither ist nichts geschehen. Dann ist der Modernisierungseffekt teilweise aufgezehrt, und ein Gutachten kann sich wieder lohnen. Zweitens: Die geplante Maßnahme ist kein Modernisierungselement der Anlage 2 ImmoWertV, etwa Malerarbeiten, Reparaturen oder der Austausch einzelner Geräte; sie verändert die Punktzahl nicht, der Zeitpunkt ist dann gleichgültig. Drittens: Die Sanierung ist bereits abgeschlossen, der Stichtag liegt aber davor, etwa weil das Gutachten für ein noch offenes Veranlagungsjahr vor der Sanierung genutzt werden soll; dann muss der Sachverständige den früheren Zustand rückschließen. Viertens: Das Gebäude ist so marode, dass der Sachverständige auch nach einer Teilsanierung eine kurze Restnutzungsdauer begründen kann; das ist der Ausnahmefall und sollte vorab in der kostenlosen Ersteinschätzung geklärt werden.

Warum Modernisierungen die Restnutzungsdauer verlängern

Die Regel in § 4 Abs. 3 ImmoWertV

Die ImmoWertV 2021, gültig seit dem 01.01.2022, definiert die Restnutzungsdauer als Differenz aus Gesamtnutzungsdauer und Alter des Gebäudes. Sie ordnet zugleich an, diesen rechnerischen Wert anzupassen:

Die Restnutzungsdauer ist bei Modernisierungen zu verlängern und bei unterlassener Instandhaltung oder anderen Gegebenheiten zu verkürzen.

Die Gesamtnutzungsdauer für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Wohnungseigentum beträgt nach Anlage 1 ImmoWertV 80 Jahre. Ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1960 hat 2026 ein Alter von 66 Jahren und eine rechnerische Restnutzungsdauer von 14 Jahren. Ohne Modernisierungen bleibt es in der Nähe dieses Werts. Mit Modernisierungen steigt es, und zwar nach einem festen Schema.

Das Punktesystem der Anlage 2 ImmoWertV

Anlage 2 ImmoWertV vergibt für acht Modernisierungselemente insgesamt bis zu 20 Punkte. Der Sachverständige ordnet jede durchgeführte Maßnahme einem Element zu, bewertet Umfang und Alter der Maßnahme und liest die modifizierte Restnutzungsdauer aus den Tabellen ab, die nach Gesamtnutzungsdauer und Alter gestaffelt sind.

Die Praxisregel aus der Bewertung lautet: 0 bis 1 Punkte bedeuten eine Restnutzungsdauer nahe am rechnerischen Wert aus Gesamtnutzungsdauer minus Alter. 18 bis 20 Punkte, also eine Kernsanierung, bedeuten eine Restnutzungsdauer nahe der eines Neubaus. Jeder Punkt dazwischen verlängert die Restnutzungsdauer um Jahre, nicht um Monate. Eine energetische Komplettsanierung mit Dach, Fassade, Fenstern und Heizung erreicht allein 12 Punkte und hebt ein 66 Jahre altes Haus in einen Bereich, in dem der Abstand zur typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren klein wird oder verschwindet.

Warum das für die AfA entscheidend ist

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt die AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer nur, wenn diese kürzer ist als die typisierte. Für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 sind das 50 Jahre bei 2 %. Liegt die Restnutzungsdauer laut Gutachten bei 22 Jahren, beträgt die AfA 4,55 % des Restwerts. Liegt sie nach einer Sanierung bei 45 Jahren, sind es 2,22 %, kaum mehr als die typisierte AfA. Die Modernisierungspunkte entscheiden also unmittelbar über den Nutzen des Gutachtens. Wie Sachverständige die Restnutzungsdauer im Einzelnen herleiten, beschreibt der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten.

Steuerliche Grundlagen: Gebäude-AfA, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und der Stichtag

Die typisierten AfA-Sätze

Der Gesetzestext ist unter § 7 EStG bei gesetze-im-internet.de abrufbar. Für die Frage des Zeitpunkts ist die letzte Zeile entscheidend: Die AfA nach Satz 2 richtet sich nach dem Restwert und der Restnutzungsdauer zum Stichtag des Gutachtens.

Der Stichtag als Dreh- und Angelpunkt

Der Bewertungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Schätzung der Restnutzungsdauer bezieht. Üblich ist der Zeitpunkt der Anschaffung oder der Beginn des ersten Veranlagungszeitraums, für den die kürzere Nutzungsdauer geltend gemacht wird. Alles, was vor dem Stichtag am Gebäude geschehen ist, fließt in die Bewertung ein. Alles, was danach geschieht, ist eine Veränderung des Wirtschaftsguts, die steuerlich gesondert behandelt wird: als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand oder als nachträgliche Herstellungskosten.

Daraus folgt die Reihenfolge: Kauf, Gutachten mit Stichtag Anschaffung oder Jahresbeginn, dann Sanierung. Der Sachverständige besichtigt das unsanierte Gebäude, dokumentiert den Zustand mit Fotos, vergibt wenige oder keine Modernisierungspunkte und stellt eine kurze Restnutzungsdauer fest. Die Sanierung erhöht anschließend die AfA-Bemessungsgrundlage, nicht die Restnutzungsdauer.

Der Stichtag bei bereits erfolgter Sanierung

Wer bereits saniert hat, kann den Stichtag nicht einfach zurückverlegen. Der Stichtag muss zu einem noch offenen Veranlagungszeitraum passen. Ist etwa das Jahr 2024 noch nicht bestandskräftig veranlagt und die Sanierung erfolgte 2025, kann das Gutachten den Stichtag 1. Januar 2024 wählen. Der Sachverständige muss dann den Zustand vor der Sanierung aus Unterlagen rückschließen: Rechnungen zeigen, was ersetzt wurde, Fotos vor Baubeginn zeigen den alten Zustand, nicht sanierte Bauteile liefern Hinweise auf den allgemeinen Erhaltungsstand. Das ist zulässig, wird vom Finanzamt aber kritischer geprüft als die Besichtigung eines unsanierten Gebäudes. Welche Jahre noch offen sind und wie die Fristen laufen, erläutert der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten rückwirkend.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten: Die steuerliche Einordnung der Sanierung

Erhaltungsaufwand

Erhaltungsaufwand sind Aufwendungen, die ein Gebäude in seinem ordnungsgemäßen Zustand erhalten oder wiederherstellen, ohne es wesentlich zu verbessern oder zu erweitern. Dazu gehören Reparaturen, der Austausch vorhandener Bauteile durch gleichwertige, Malerarbeiten, die Erneuerung von Bodenbelägen oder der Austausch einer defekten Heizung durch eine zeitgemäße. Erhaltungsaufwand ist bei Vermietung und Verpachtung im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar. Für die Restnutzungsdauer gilt jedoch: Auch Erhaltungsaufwand kann Modernisierungspunkte auslösen. Eine neue Heizung ist steuerlich häufig Erhaltungsaufwand, bewertungstechnisch aber 2 Punkte. Die steuerliche Einordnung und die Bewertung nach ImmoWertV sind zwei getrennte Fragen.

Herstellungskosten

Herstellungskosten liegen vor, wenn das Gebäude erweitert wird, etwa durch Anbau, Aufstockung oder Dachgeschossausbau, oder wenn es über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird. Von einer wesentlichen Verbesserung geht die Praxis aus, wenn mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche Heizung, Sanitär, Elektrik und Fenster in ihrem Standard deutlich angehoben werden. Herstellungskosten sind nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und werden über die Nutzungsdauer verteilt.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG

Die dritte Kategorie ist für den Zeitpunkt des Gutachtens die wichtigste. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ordnet an, dass Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden, zu Herstellungskosten werden, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Das gilt auch für Aufwendungen, die ihrer Art nach Erhaltungsaufwand wären. Wer also ein Mehrfamilienhaus kauft und in den ersten drei Jahren umfangreich renoviert, verliert den Sofortabzug und muss die Kosten abschreiben.

Die 15 %-Grenze und die Drei-Jahres-Frist im Detail

Wie die Grenze berechnet wird

Bezugsgröße sind die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht des Grundstücks. Bei einem Kaufpreis von 1.000.000 € und einem Gebäudeanteil von 80 % liegt die Grenze bei 15 % von 800.000 €, also 120.000 € netto. Alle Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen der ersten drei Jahre nach Anschaffung werden zusammengerechnet. Übersteigt die Summe 120.000 € netto, werden sämtliche dieser Aufwendungen zu Herstellungskosten, nicht nur der übersteigende Teil. Die Grenze wirkt also wie eine Klippe, nicht wie ein Freibetrag. Nicht einbezogen werden Aufwendungen für Erweiterungen, die ohnehin Herstellungskosten sind, sowie Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Warum die Grenze für das Gutachten doppelt relevant ist

Erstens entscheidet sie, ob Sanierungskosten sofort wirken oder abgeschrieben werden. Zweitens entscheidet die Restnutzungsdauer laut Gutachten darüber, wie schnell die abzuschreibenden Kosten wirken. Ohne Gutachten werden anschaffungsnahe Herstellungskosten mit dem typisierten Satz von 2 % über 50 Jahre verteilt. Mit Gutachten werden sie dem Restwert zugerechnet und über die verbleibende Restnutzungsdauer von beispielsweise 21 Jahren verteilt. Der Unterschied ist erheblich: 240.000 € Herstellungskosten bedeuten ohne Gutachten 4.800 € AfA pro Jahr, mit Gutachten und 21 Jahren Restnutzungsdauer rund 11.429 € pro Jahr.

Gestaltungsspielraum und seine Grenzen

Wer die 15 %-Grenze nicht überschreiten will, kann Maßnahmen zeitlich strecken oder auf die Zeit nach Ablauf der drei Jahre verschieben. Das ist legitim, muss aber mit der wirtschaftlichen Notwendigkeit abgewogen werden; eine defekte Heizung wartet nicht auf den Ablauf einer Frist. Zudem gilt: Wer die Grenze bewusst knapp unterschreitet, sollte alle Rechnungen netto dokumentieren und üblicherweise jährlich anfallende Erhaltungsarbeiten getrennt erfassen. Der Ratgeber AfA erhöhen ordnet die bewusste Steuerung der anschaffungsnahen Herstellungskosten in die Gesamtstrategie ein.

Wie nachträgliche Herstellungskosten nach dem Gutachten abgeschrieben werden

Die Rechenregel

Liegt ein Gutachten mit kürzerer Restnutzungsdauer vor und fallen danach Herstellungskosten an, wird der Restwert des Gebäudes um diese Kosten erhöht. Die Summe wird auf die verbleibende Restnutzungsdauer verteilt. Formel: Neue Jahres-AfA = (Restwert zu Beginn des Jahres + nachträgliche Herstellungskosten) ÷ verbleibende Restnutzungsdauer.

Beispiel mit Beispielannahmen: Gebäudeanteil 800.000 €, Gutachten zum 1. Januar 2026 mit Restnutzungsdauer 22 Jahre. AfA 2026: 800.000 € ÷ 22 = 36.364 €. Restwert zum 1. Januar 2027: 763.636 €. Herstellungskosten 2027: 240.000 €. Verbleibende Restnutzungsdauer: 21 Jahre. AfA ab 2027: (763.636 € + 240.000 €) ÷ 21 = 47.792 € pro Jahr.

Der Vorbehalt der Neuschätzung

Die Rechenregel gilt, solange die Nutzungsdauer durch die Maßnahme nicht wesentlich verlängert wird. Bei Einzelmaßnahmen wie einer neuen Heizung oder neuen Fenstern ist eine Neuschätzung durch das Finanzamt als Erfahrungswert selten. Bei einer Kernsanierung, die das Gebäude in einen neubauähnlichen Zustand versetzt, kann das Finanzamt argumentieren, dass die ursprüngliche Schätzung überholt ist. Wer eine Kernsanierung plant, sollte deshalb vorab mit dem Steuerberater klären, wie das zuständige Finanzamt diesen Fall behandelt, und das Gutachten so dokumentieren lassen, dass Stichtag und Zustand eindeutig sind. Für die große Mehrheit der Fälle, Teilmodernisierungen über mehrere Jahre, bleibt es bei der Verteilung auf die verbleibende Restnutzungsdauer.

Erhaltungsaufwand nach dem Gutachten

Erhaltungsaufwand nach dem Gutachten ist unproblematisch. Er wird sofort abgezogen, sofern die 15 %-Grenze nicht greift, und berührt die AfA nicht. Dass die Maßnahme bewertungstechnisch Modernisierungspunkte auslösen würde, spielt keine Rolle mehr, weil der Stichtag des Gutachtens vor der Maßnahme liegt. Genau das ist der Vorteil der richtigen Reihenfolge: Die Punkte zählen nur, wenn sie vor dem Stichtag vergeben werden.

Szenarien im Vergleich: Welche Reihenfolge welche AfA bringt

Die folgende Tabelle vergleicht vier typische Konstellationen mit denselben Beispielannahmen: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1960, Gebäudeanteil 800.000 €, Sanierung von Dach mit Dämmung, Fenstern und Heizung für 240.000 € netto, Grenzsteuersatz 42 %. Alle Restnutzungsdauern sind Beispielannahmen; der konkrete Wert ergibt sich nur aus einem Gutachten.

Szenario A: Kauf, Gutachten, Sanierung

Das Gutachten stellt zum 1. Januar 2026 eine Restnutzungsdauer von 22 Jahren fest. Die AfA 2026 beträgt 36.364 €. Die Sanierung 2027 überschreitet mit 240.000 € die 15 %-Grenze von 120.000 € deutlich und wird zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Ab 2027 beträgt die AfA 47.792 €. Gegenüber der typisierten AfA, die nach der Sanierung bei 2 % von 1.040.000 € = 20.800 € läge, ergibt sich eine Mehr-AfA von 26.992 € und eine Steuerersparnis von rund 11.300 € pro Jahr bei 42 %.

Szenario B: Kauf, Sanierung, Gutachten

Die Sanierung erfolgt 2026 und 2027, das Gutachten 2028. Der Sachverständige vergibt 8 Punkte für Dach, Fenster und Heizung und stellt eine Restnutzungsdauer von 38 Jahren fest. Die AfA 2026 und 2027 lief typisiert mit 2 %: 16.000 € und 20.800 €. Restwert zum 1. Januar 2028: 800.000 € minus 36.800 € plus 240.000 € = 1.003.200 €. AfA ab 2028: 1.003.200 € ÷ 38 = 26.400 €. Die Mehr-AfA gegenüber 20.800 € beträgt 5.600 €, die Steuerersparnis rund 2.350 € pro Jahr. Der Unterschied zu Szenario A liegt bei rund 9.000 € pro Jahr, allein wegen der Reihenfolge.

Szenario C: Teilmodernisierung vor dem Gutachten

Nur die Heizung wird 2026 erneuert, das Gutachten folgt 2027. Zwei Punkte verlängern die Restnutzungsdauer moderat auf 26 Jahre. Das Gutachten lohnt sich weiterhin deutlich, der Verlust gegenüber Szenario A ist begrenzt. Dieses Szenario zeigt: Eine einzelne unaufschiebbare Maßnahme ist kein Grund, auf das Gutachten zu verzichten. Sie sollte aber dokumentiert und dem Sachverständigen mitgeteilt werden.

Szenario D: Kernsanierung vor 15 Jahren

Das Gebäude wurde 2011 kernsaniert, 2025 gekauft. Der Sachverständige bewertet die Maßnahmen von 2011 mit 16 Punkten, wertet sie wegen des Alters der Maßnahmen ab und stellt eine Restnutzungsdauer von 45 Jahren fest. Die AfA steigt von 16.000 € auf 17.778 €, die Steuerersparnis liegt bei rund 750 € pro Jahr. Das Gutachten amortisiert sich zwar, der Nutzen ist aber begrenzt. Hier ist die kostenlose Ersteinschätzung vor der Beauftragung der richtige Weg.

Energetische Sanierung und GEG-Pflichten als Faktor der wirtschaftlichen Entwertung

Zwei Seiten derselben Medaille

Energetische Maßnahmen sind die höchstbewerteten Modernisierungselemente der Anlage 2 ImmoWertV. Dacherneuerung mit Dämmung und Wärmedämmung der Außenwände bringen je 4 Punkte, Fenster und Heizung je 2. Eine energetische Komplettsanierung erreicht 12 von 20 Punkten und verlängert die Restnutzungsdauer massiv. Wer sie vor dem Gutachten durchführt, verliert einen großen Teil des AfA-Vorteils.

Umgekehrt ist der unsanierte energetische Zustand ein Argument für die wirtschaftliche Entwertung. Der BFH hat in IX R 14/23 vom 23.01.2024 klargestellt, dass die wirtschaftliche Entwertung relevant ist, nicht nur der technische Verschleiß, und Modernisierungsrückstau ausdrücklich genannt. Ein Gebäude mit ungedämmter Fassade, alter Heizung und einfach verglasten Fenstern ist am Mietmarkt schlechter positioniert, verursacht höhere Nebenkosten und steht unter dem Druck gesetzlicher Anforderungen. Das Gutachten kann diesen Zustand als Faktor der wirtschaftlichen Entwertung bewerten, solange er zum Stichtag besteht.

Pflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz

Das Gebäudeenergiegesetz enthält Anforderungen an Bestandsgebäude, etwa Austauschpflichten für sehr alte Heizkessel, Dämmpflichten für oberste Geschossdecken und Anforderungen beim Austausch oder der Erneuerung von Bauteilen. Ob und wann diese Pflichten ein konkretes Gebäude treffen, hängt vom Einzelfall ab und ist Sache des Energieberaters, nicht des Nutzungsdauer-Gutachtens. Für die Restnutzungsdauer ist relevant, dass absehbare Pflichtinvestitionen die Wirtschaftlichkeit der weiteren Nutzung in der bestehenden Form begrenzen. Ein Sachverständiger, der diesen Zusammenhang im Kapitel zur wirtschaftlichen Entwertung herstellt, liefert dem Finanzamt ein Argument, das der Rechtsprechung entspricht.

Die Reihenfolge bei geplanter energetischer Sanierung

Wer eine energetische Sanierung plant, sollte das Gutachten vor dem ersten Gewerk beauftragen. Der Sachverständige besichtigt den Ausgangszustand, dokumentiert ihn mit Fotos und stellt die Restnutzungsdauer fest. Die Sanierungskosten werden anschließend als Erhaltungsaufwand sofort abgezogen oder, bei Überschreiten der 15 %-Grenze oder bei Standardhebung, als Herstellungskosten über die verbleibende Restnutzungsdauer verteilt. In beiden Fällen ist das Ergebnis besser als bei umgekehrter Reihenfolge. Bei Kallang dauert das Gutachten 7 Werktage nach Besichtigung und vollständigen Unterlagen; wer unter Zeitdruck vor einem Baustart steht, kann die Express-Option mit 3 Werktagen für 200 € Aufpreis wählen. Preise und Optionen stehen auf der Seite Preise und Bestellung.

Praktischer Ablauf: Nutzungsdauer-Gutachten vor der Sanierung in sieben Schritten

Schritt 1 bis 3: Prüfen, beauftragen, Unterlagen bereitstellen

Der erste Schritt ist die kostenlose Ersteinschätzung auf Basis von Baujahr, Gebäudeanteil, Modernisierungshistorie und Grenzsteuersatz. Sie zeigt, ob eine kürzere Nutzungsdauer realistisch ist und welche Steuerersparnis sich ergibt. Der zweite Schritt ist die Beauftragung; bei Kallang zum Festpreis von 699 € inklusive Umsatzsteuer, ohne Aufschlag für Fläche, Objektart oder Entfernung. Der dritte Schritt ist die Zusammenstellung der Unterlagen: Kaufvertrag mit Kaufpreisaufteilung, Grundbuchauszug, Grundrisse, Energieausweis, Rechnungen früherer Modernisierungen und bei Wohnungseigentum die Teilungserklärung mit den letzten Protokollen der Eigentümerversammlung. Je vollständiger die Angaben zu früheren Maßnahmen sind, desto belastbarer ist die Punktbewertung und desto geringer das Risiko, dass das Finanzamt eine nicht berücksichtigte Modernisierung vorhält.

Schritt 4 und 5: Besichtigung und Gutachten

Der vierte Schritt ist die Innen- und Außenbesichtigung durch den nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Sie findet vor dem ersten Gewerk statt. Der Sachverständige dokumentiert Fassade, Dach, Keller, Haustechnik, Treppenhaus und repräsentative Wohnungen mit datierten Fotos. Dieser Termin ist der eigentliche Beweis für den Zustand zum Stichtag; er lässt sich nach Beginn der Sanierung nicht nachholen. Der fünfte Schritt ist die Erstellung des Gutachtens innerhalb von 7 Werktagen nach Besichtigung und vollständigen Unterlagen, bei Zeitdruck in 3 Werktagen per Express oder in 24 Stunden per Turbo-Option.

Schritt 6 und 7: Einreichen und Sanierung starten

Der sechste Schritt ist die Einreichung beim Finanzamt mit dem Begleitschreiben, das den Antrag nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG formuliert, die neue AfA vorrechnet und die Anlagen benennt. Der siebte Schritt ist der Start der Sanierung. Ab diesem Zeitpunkt werden die Kosten getrennt erfasst: Erhaltungsaufwand für den Sofortabzug, Herstellungskosten für die Zurechnung zum Restwert, und die Summe aller Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen für die Kontrolle der 15 %-Grenze. Stellt das Finanzamt Rückfragen, etwa zur Punktbewertung einer früheren Maßnahme, bessert Kallang kostenlos nach, ohne Stundensatz und bis zur Entscheidung der Behörde. Für Bestandshalter mit mehreren Objekten, die eine Sanierungswelle planen, gelten Mengenrabatte von 5 % ab 10 und 10 % ab 20 Objekten.

Was der Steuerberater in diesem Ablauf übernimmt

Der Steuerberater prüft die Kaufpreisaufteilung, berechnet die 15 %-Grenze, ordnet die Sanierungskosten ein und trägt die neue AfA in die Anlage V ein. Das Gutachten erstellt er nicht; er bewertet, ob es den Anforderungen des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 entspricht, und setzt es um. Die Zusammenarbeit funktioniert am besten, wenn der Berater vor der Beauftragung des Gutachtens den Stichtag festlegt und die offenen Veranlagungsjahre benennt. Kallang liefert Gutachten und Begleitschreiben so, dass Kanzleien beides ohne Anpassung in die Erklärung übernehmen können.

Drei Rechenbeispiele zum Zeitpunkt des Gutachtens

Alle Beispiele verwenden Beispielannahmen für die Restnutzungsdauer. Die Rechenlogik ist die aus § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG: Neue Jahres-AfA = Restwert ÷ Restnutzungsdauer, Steuerersparnis = Mehr-AfA × Grenzsteuersatz. Eigene Zahlen lassen sich im AfA-Rechner prüfen.

Beispiel 1: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1960, 42 % Grenzsteuersatz, Gutachten vor Sanierung

Die Differenz von rund 8.985 € pro Jahr ist der Preis der falschen Reihenfolge. Über zehn Jahre sind das rund 90.000 € vorgezogener Steuerersparnis, die allein vom Zeitpunkt des Gutachtens abhängen. Zu beachten ist der Vorbehalt der Neuschätzung bei umfassenden Sanierungen; bei drei Einzelgewerken über zwei Jahre ist er nach Erfahrungswerten unproblematisch, bei einer vollständigen Kernsanierung sollte er mit dem Steuerberater besprochen werden.

Beispiel 2: Eigentumswohnung, Baujahr 1975, 42 % Grenzsteuersatz, Renovierung unter der 15 %-Grenze

Die Renovierung bleibt unter der 15 %-Grenze und wirkt sofort. Das Gutachten vor der Renovierung bringt zusätzlich 1.400 € pro Jahr, das Gutachten danach nur 817 €, weil Bad und Böden 4 Modernisierungspunkte auslösen. Die Differenz von 583 € pro Jahr über 30 Jahre summiert sich auf rund 17.500 €. Auch bei kleinen Objekten lohnt sich die richtige Reihenfolge; die Gutachtenkosten von 699 € sind in beiden Varianten nach weniger als einem Jahr amortisiert. Bei Wohnungseigentum kommt hinzu, dass Sanierungsbeschlüsse der Gemeinschaft den Zeitpunkt vorgeben; das Gutachten sollte vor der Umsetzung beschlossener Maßnahmen beauftragt werden.

Beispiel 3: Zweifamilienhaus, Baujahr 1955, kernsaniert 2011, 30 % Grenzsteuersatz

Das Gutachten lohnt sich hier kaum. Die Kernsanierung liegt 15 Jahre zurück, hat ihren Effekt aber nicht vollständig verloren. Wären seit 2011 weitere Maßnahmen erfolgt, würde das Gutachten die typisierte Nutzungsdauer vermutlich nicht unterschreiten. In solchen Fällen ist die ehrliche Antwort: abwarten, bis der Instandhaltungsrückstau wächst, oder auf das Gutachten verzichten. Die Ersteinschätzung von Kallang filtert diese Fälle vor der Beauftragung heraus.

Sonderfall: Gutachten nach einer Sanierung, und wann es trotzdem sinnvoll ist

Sanierung liegt 15 Jahre oder länger zurück

Modernisierungspunkte verlieren mit dem Alter der Maßnahme an Gewicht. Eine Heizung von 2008 ist 2026 18 Jahre alt und steht selbst wieder vor dem Austausch; der Sachverständige vergibt dafür nicht mehr die vollen 2 Punkte. Liegt eine Teilsanierung 15 bis 20 Jahre zurück, ist der Modernisierungseffekt häufig so weit aufgezehrt, dass die Restnutzungsdauer wieder deutlich unter 50 Jahren liegt. Wohngebäude mit Baujahr vor etwa 1995 ohne Kernsanierung landen in der Praxis häufig bei 18 bis 35 Jahren Restnutzungsdauer, also 3 bis 5,5 % AfA.

Sanierung ohne Modernisierungspunkte

Nicht jede Baumaßnahme ist eine Modernisierung im Sinne der Anlage 2. Neue Wandfarbe, ausgebesserter Putz, ein reparierter Dachstuhl ohne Dämmung, neue Bodenbeläge in einer von sechs Wohnungen oder der Austausch defekter Armaturen verändern die Punktzahl nicht oder nur marginal. Wer nur solche Arbeiten durchgeführt hat, kann das Gutachten ohne Nachteil danach beauftragen.

Stichtag vor der Sanierung bei offenem Veranlagungsjahr

Ist das Jahr vor der Sanierung noch nicht bestandskräftig, kann der Stichtag des Gutachtens dorthin gelegt werden. Der Sachverständige rekonstruiert den damaligen Zustand aus Rechnungen, Fotos, Energieausweisen und nicht sanierten Bauteilen. Das Finanzamt prüft diese Rückprojektion genauer als eine Besichtigung des Ist-Zustands. Je besser der frühere Zustand dokumentiert ist, desto sicherer die Anerkennung. Wer eine Sanierung plant und das Gutachten nicht rechtzeitig beauftragen kann, sollte den Ausgangszustand mindestens mit datierten Fotos aller Bauteile festhalten.

Verkauf oder Erbfall nach Sanierung

Beim unentgeltlichen Erwerb durch Erbe oder Schenkung führt der Erwerber die AfA des Rechtsvorgängers fort. Ein Gutachten mit Stichtag zum Übergang kann die verbleibende Restnutzungsdauer neu bestimmen. Ob eine vom Erblasser durchgeführte Sanierung die Restnutzungsdauer verlängert, hängt wieder vom Alter der Maßnahmen ab. Die Details zu Erbe, Schenkung und weiteren Sonderfällen stehen im Ratgeber zu den Voraussetzungen eines Restnutzungsdauer-Gutachtens.

Rechtsprechung zum Zeitpunkt und zur Modernisierung

Die Gerichte haben sich in den vergangenen Jahren vor allem mit der Methode und den Anforderungen an das Gutachten befasst. Für die Frage des Zeitpunkts sind drei Aussagen maßgeblich, die sich aus den Entscheidungen ableiten lassen. Die vollständigen Entscheidungen finden Sie in der Urteilssammlung und beim Bundesfinanzhof.

BFH, Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19). Der Steuerpflichtige kann sich jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall geeignet erscheint; ein Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich; die Schätzung anhand des Modells der Sachwertrichtlinie beziehungsweise ImmoWertV ist zulässig; das Finanzamt darf keine überzogenen Anforderungen stellen. Für den Zeitpunkt bedeutet das: Der Modellansatz mit Modernisierungspunkten ist die anerkannte Methode, und seine Logik, Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer, ist damit auch steuerlich maßgeblich.

BFH, Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23). Bestätigt IX R 25/19 und hebt hervor, dass die wirtschaftliche Entwertung relevant ist: Standort, Grundriss, Markttauglichkeit, Modernisierungsrückstau. Für den Zeitpunkt bedeutet das: Ein unsaniertes Gebäude mit Modernisierungsrückstau liefert Argumente für eine kurze Restnutzungsdauer, die nach der Sanierung entfallen.

FG Münster, Urteil vom 02.04.2025 (14 K 654/23 E). Anerkannt wurden 23 statt 50 Jahre, also 4,35 % statt 2,0 % AfA. Wirtschaftliche Entwertung reicht aus, der Modellansatz ist zulässig, die Schätzung darf eine Bandbreite nennen, und eine Zertifizierungspflicht des Gutachters besteht nicht. Revision nicht zugelassen. Für den Zeitpunkt bedeutet das: Auch ohne gravierende technische Mängel kann ein unsaniertes Gebäude eine kurze Restnutzungsdauer haben, wenn seine wirtschaftliche Nutzbarkeit begrenzt ist.

FG Hamburg, Urteil vom 01.04.2025 (3 K 60/23). Ein privat beauftragtes Gutachten ist als Nachweis geeignet. FG Düsseldorf, Urteil vom 16.08.2023 (2 K 2449/18 E). Ein gerichtlich beauftragtes Gutachten ermittelte eine kürzere Restnutzungsdauer, das Gericht folgte ihm. FG Köln, Urteil vom 23.03.2022 (6 K 923/20). Gutachten mit Modellansatz anerkannt, vom BFH in IX R 14/23 bestätigt. Alle drei bestätigen, dass der Modellansatz mit seiner Modernisierungslogik gerichtsfest ist.

Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 verlangt ergänzend, dass das Gutachten sich auf das konkrete Gebäude bezieht und zu technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung und rechtlichen Nutzungsbeschränkungen Stellung nimmt. Die bloße Übernahme der Modell-Restnutzungsdauer genügt laut BMF nicht. Für den Zeitpunkt heißt das: Das Gutachten muss den Zustand zum Stichtag konkret belegen, am besten durch die Besichtigung des unsanierten Gebäudes.

Typische Fehler beim Timing, und wann sich das Gutachten nicht lohnt

Die fünf häufigsten Fehler

Erstens: Erst sanieren, dann begutachten, weil das Gutachten als Formsache betrachtet wird. Das kostet, wie Beispiel 1 zeigt, rund 9.000 € pro Jahr. Zweitens: Modernisierungen gegenüber dem Sachverständigen verschweigen. Das Finanzamt kennt die Sanierungskosten aus der Anlage V der Vorjahre und aus Energieausweisen; ein Gutachten, das sie ignoriert, verliert seine Glaubwürdigkeit und wird abgelehnt. Drittens: Die 15 %-Grenze übersehen und eine Renovierung, die als Sofortabzug geplant war, in anschaffungsnahe Herstellungskosten verwandeln. Viertens: Den Ausgangszustand nicht dokumentieren, obwohl die Sanierung vor dem Gutachten unvermeidbar war. Fünftens: Eine Kernsanierung nach dem Gutachten durchführen, ohne mit dem Steuerberater die Frage der Neuschätzung zu klären.

Wann sich das Gutachten nicht lohnt

Für Selbstnutzer entfällt die AfA, das Gutachten ist nutzlos. Für Gebäude mit Fertigstellung nach dem 31.12.2022 gilt bereits die typisierte Nutzungsdauer von 33 Jahren; eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ist bei Neubauten kaum zu begründen. Für kernsanierte Objekte mit 18 bis 20 Punkten aus den letzten zehn Jahren liegt die Restnutzungsdauer nahe der Gesamtnutzungsdauer; der Abstand zu 50 Jahren ist dann gering oder null. Bei sehr kleinem Gebäudeanteil ist die Mehr-AfA in absoluten Zahlen begrenzt. Wer unsicher ist, nutzt die Ersteinschätzung, bevor er 699 € ausgibt. Kallang sichert diese Entscheidung zusätzlich mit der Erfolgsgarantie ab: Erkennt das Finanzamt das Gutachten trotz kostenloser Nachbesserung endgültig nicht an, wird der volle Kaufpreis erstattet.

Grenzen der Gestaltung

Der Zeitpunkt des Gutachtens ist legitimer Gestaltungsspielraum. Nicht legitim ist, den Zustand zum Stichtag falsch darzustellen, Modernisierungen zu verschweigen oder Rechnungen zu datieren, um die 15 %-Grenze zu umgehen. Der Sachverständige haftet für die Richtigkeit seiner Feststellungen, der Steuerpflichtige für die Vollständigkeit seiner Angaben. Beides zusammen macht das Gutachten belastbar.

Checkliste: Die richtige Reihenfolge von Kauf, Gutachten und Sanierung

• Vor dem Kauf: Baujahr, Modernisierungshistorie und Zustand erfragen, Exposé und Energieausweis sichern
• Beim Kauf: Kaufpreisaufteilung in Grund und Boden sowie Gebäude im Vertrag festhalten oder per Kaufpreisaufteilungs-Gutachten belegen
• Unmittelbar nach dem Kauf: Gutachten beauftragen, Stichtag Anschaffung oder Beginn des ersten offenen Veranlagungsjahres
• Vor dem ersten Gewerk: Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen abwarten, Ausgangszustand mit datierten Fotos zusätzlich selbst dokumentieren
• Sanierungsplanung: Maßnahmen in Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten einteilen, 15 %-Grenze netto berechnen
• Drei-Jahres-Frist: Summe aller Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen fortlaufend erfassen
• Nach der Sanierung: Herstellungskosten dem Restwert zurechnen und auf die verbleibende Restnutzungsdauer verteilen
• Bei Kernsanierung: Frage der Neuschätzung mit dem Steuerberater klären
• Anlage V: Neue AfA mit Hinweis auf § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eintragen, Gutachten und Begleitschreiben beifügen
• Unterlagen aufbewahren: Gutachten, Fotos, Rechnungen, Begleitschreiben, Schriftwechsel mit dem Finanzamt

Wie das Gutachten selbst aufgebaut sein muss, zeigt der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten Muster Kapitel für Kapitel. Wie das Finanzamt es prüft, beschreibt der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten und Finanzamt.

Praxisbeispiele aus anerkannten Kallang-Fällen

Berlin-Neukölln: Gründerzeit ohne Kernsanierung

Gründerzeit-Mehrfamilienhaus, Baujahr 1912, Gebäudeanteil 872.400 €. Das Gebäude war über die Jahrzehnte instand gehalten, aber nie kernsaniert worden. Der Sachverständige vergab wenige Modernisierungspunkte und stellte eine Restnutzungsdauer von 22 Jahren fest. Die AfA stieg laut Falldokumentation von 2,0 % auf 4,55 %, die Steuerersparnis beträgt 9.327 € pro Jahr. Das Finanzamt Berlin-Neukölln erkannte das Gutachten im März 2025 ohne Rückfrage an. Hätte der Eigentümer vor dem Gutachten Dach, Fassade und Heizung saniert, wäre die Restnutzungsdauer deutlich länger ausgefallen. Für Altbauten dieser Art stellt die Seite Gutachten für Altbauten die typischen Konstellationen zusammen.

Hamburg-Eimsbüttel: Nachkriegsbau mit Instandhaltungsrückstau

Klinker-Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen, Baujahr 1958, Gebäudeanteil 1.184.000 €. Der Zustand entsprach dem eines gepflegten, aber technisch überalterten Nachkriegsbaus: Leitungen, Heizung und Fenster weitgehend im Ursprungszustand oder aus den 1980er Jahren. Restnutzungsdauer laut Gutachten 25 Jahre, AfA von 2,0 % auf 4,0 %, Steuerersparnis 9.946 € pro Jahr, anerkannt vom Finanzamt Hamburg-Nord im April 2025. Der Eigentümer kann nun Leitungen, Heizung und Fenster erneuern und die Kosten, soweit sie Herstellungskosten sind, über die verbleibende Restnutzungsdauer abschreiben. Für Mehrfamilienhäuser fasst die Seite Gutachten für Mehrfamilienhäuser die Besonderheiten zusammen.

München-Haidhausen: Altbauwohnung im Gemeinschaftseigentum

Altbauwohnung in einem Mehrfamilienhaus, Baujahr 1895, Gebäudeanteil 624.000 €. Bei Wohnungseigentum entscheidet die Gemeinschaft über Sanierungen am Gemeinschaftseigentum; der einzelne Eigentümer kann den Zeitpunkt nur begrenzt steuern. Umso wichtiger ist es, das Gutachten zu beauftragen, bevor beschlossene Maßnahmen umgesetzt werden. Restnutzungsdauer laut Gutachten 26 Jahre, AfA von 2,0 % auf 3,85 %, Steuerersparnis 4.851 € pro Jahr, anerkannt vom Finanzamt München im Juni 2025 ohne Rückfrage.

Fazit

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten vor oder nach der Sanierung ist keine Geschmacksfrage, sondern eine Rechenfrage mit eindeutigem Ergebnis. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV und dem Punktesystem der Anlage 2. Wer vor der Sanierung begutachten lässt, sichert die kurze Restnutzungsdauer, schreibt spätere Herstellungskosten über die verbleibende Restnutzungsdauer ab und nutzt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG vollständig aus. Wer nach der Sanierung begutachten lässt, bekommt eine längere Restnutzungsdauer und verschenkt, wie die Beispiele zeigen, mehrere tausend Euro pro Jahr.

Die Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie das Gutachten unmittelbar nach dem Kauf oder vor dem ersten Gewerk, dokumentieren Sie den Ausgangszustand, berechnen Sie die 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG netto und teilen Sie dem Sachverständigen alle früheren Modernisierungen mit. Liegt eine Kernsanierung weniger als zehn Jahre zurück, prüfen Sie den Nutzen vorab mit der Ersteinschätzung. Kallang erstellt das Nutzungsdauer-Gutachten zum Festpreis von 699 € inklusive Innen- und Außenbesichtigung in allen 16 Bundesländern, mit Begleitschreiben für das Finanzamt, kostenloser Nachbesserung und der Garantie „Anerkannt oder kostenlos“, in 7 Werktagen oder per Express in 3 Werktagen.