Beleihungswert ermitteln lassen: Unabhängiges Gutachten für Ihre Immobilienfinanzierung

Beleihungswert und Marktwert: Wo liegt der Unterschied?

Der Marktwert, auch Verkehrswert genannt, beschreibt den Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Er spiegelt das aktuelle Marktgeschehen wider, einschließlich vorübergehender Preisspitzen.

Der Beleihungswert ist dagegen ein vorsichtiger, auf Dauer angelegter Wert. Er soll auch dann tragen, wenn die Bank die Immobilie in einigen Jahren verwerten müsste. Deshalb werden nachhaltige statt aktueller Spitzenmieten angesetzt, Bewirtschaftungskosten konservativ kalkuliert und spekulative Elemente ausgeklammert. In der Regel liegt der Beleihungswert spürbar unter dem Marktwert.

Für Sie ist das relevant, weil Banken Beleihungsgrenzen und Zinsaufschläge am Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert festmachen.

Rechtlicher Rahmen: BelWertV und Pfandbriefgesetz

Die Ermittlung des Beleihungswerts ist für Pfandbriefbanken im Pfandbriefgesetz und in der Beleihungswertermittlungsverordnung geregelt. Die BelWertV legt fest, welche Verfahren anzuwenden sind, wie Erträge und Kosten anzusetzen sind und welche Anforderungen an Gutachter und Objektbesichtigung gelten. Viele andere Kreditinstitute orientieren sich an denselben Grundsätzen.

Wichtig zu wissen: Die Bank entscheidet selbst, welche Bewertung sie ihrer Kreditentscheidung zugrunde legt. Häufig lässt sie zusätzlich eine interne Bewertung erstellen. Ein externes Gutachten ersetzt diese nicht zwingend, liefert aber eine fachlich begründete Gegenposition. Werden in der Bankbewertung etwa Modernisierungen übersehen oder Mieten zu niedrig angesetzt, können Sie diese Punkte konkret ansprechen.

Wann lohnt sich ein eigenes Beleihungswertgutachten?

Ein eigenes Gutachten lohnt sich vor allem dann, wenn sich Ihr Beleihungsauslauf nahe an einer Konditionsgrenze bewegt. Schon wenige Prozentpunkte Unterschied zwischen Darlehen und Beleihungswert können über den Zinssatz entscheiden. Bei sechsstelligen Darlehen und langen Zinsbindungen summieren sich solche Unterschiede über die Laufzeit.

Sinnvoll ist das Gutachten auch bei Objekten, die Banken schwer einordnen: Mischnutzung, ländliche Lagen, denkmalgeschützte Gebäude oder umfassend sanierte Altbauten. Hier helfen eine detaillierte Objektbeschreibung und eine nachvollziehbare Ertragsherleitung.

Weniger nötig ist das Gutachten bei einer Standardwohnung mit geringem Darlehen und klarem Spielraum. Dann übernimmt die Bank die Bewertung meist ohne Diskussion.