Urteilssammlung zur AfA und Nutzungsdauer von Immobilien

Die steuerliche Behandlung der Nutzungsdauer war lange Zeit ein strittiges Thema – auch und vor allem bei Immobilien. Dabei hat der Bundesfinanzhof mit Sitz in München bereits 1971 – und damit nur wenige Jahre nach der gesetzlichen Neuregelung der Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden im Jahr 1964 – geurteilt, dass eine kürzere Nutzungsdauer vom Finanzamt im Rahmen seiner umfassenden Sachaufklärungspflicht (§ 204 AO) geprüft werden muss.

Mittlerweile können Vermieter aufatmen. Denn der Umgang mit dem Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer von Gebäuden ist inzwischen höchstrichterlich entschieden. Und zwar zugunsten der Vermieter, denen nicht nur die Wahlfreiheit hinsichtlich der typisierten oder verkürzten Nutzungsdauer zugestanden wird. Auch bei der Methodik zum Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer, aus der sich ein höherer AfA-Satz ergibt, darf es keine Einschränkungen durch die Finanzbehörden geben.

Die Richter rügten damit das jahrelang sehr restriktive Vorgehen der Finanzämter. Diese lehnten eine verkürzte Restnutzungsdauer auf Basis der kürzeren wirtschaftlichen Restnutzungsdauer meist ab. Stattdessen forderten sie einen Nachweis über eine kürzere technische Restnutzungsdauer. Dabei verlangten die Finanzbehörden in der Regel aufwendige und teure Bausubstanzgutachten oder statische Berechnungen, die beispielsweise eine Einsturzgefahr belegen.

Der Bundesfinanzhof fällte am 4. März 2008 ein wichtiges Urteil und stellte klar: „Wenn ein Wirtschaftsgut vor Ablauf der technischen Nutzungsdauer objektiv wirtschaftlich verbraucht ist, kann eine kürzere Nutzungsdauer der AfA zu Grunde gelegt werden.“

Nachdem das oberste deutsche Finanzgericht mit seinem AfA-Urteil festgestellt hat, dass auch der wirtschaftliche Verbrauch Grund für eine kürzere Restnutzungsdauer sein kann, verlagerten sich die Streitigkeiten vor allem darauf, wie der wirtschaftliche Verbrauch objektiv nachgewiesen werden kann.

Dazu fällte der Bundesfinanzhof 2021 das bisher wichtigste Urteil für Vermieter, die für ihre Immobilie eine höhere AfA durch eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen wollen. Die Richter entschieden, dass sich der Steuerpflichtige jeder geeigneten Darlegungsmethode bedienen darf, um den geforderten Nachweis zu erbringen (siehe unten). Der Rechtsprechung des BFH schlossen sich bisher alle Finanzgerichte an.

Basierend auf der eindeutigen Rechtsprechung machten immer mehr Vermieter von ihrem in § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG geregelten Recht Gebrauch, eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer für vermietete Gebäude nachzuweisen und so den jährlichen AfA-Satz zu optimieren. Um den Verlust von Steuereinnahmen zu stoppen, wollte das Finanzministerium den genannten Passus im Gesetz streichen und den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer damit abschaffen. In der Anhörung des Finanzausschusses sprachen sich diverse Finanzexperten gegen die Abschaffung der verkürzten Restnutzungsdauer aus.

So macht beispielsweise die Stellungnahme der Bundessteuerberaterkammer deutlich, dass weder das Argument der „unkontrollierten Steuermindereinnahmen“ noch die Verbesserung der Rechtslage sowie die Minderung des Bürokratieaufwands nachvollziehbar sind.

Im Rahmen des parlamentarischen Verfahrens hat sich die Bundesregierung Ende 2022 schließlich darauf verständigt, die erhöhte Abschreibung durch das Nutzungsdauer-Gutachten beizubehalten. Das Jahressteuergesetz 2022 wurde ohne die sehr umstrittene Abschaffung des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG verabschiedet. Damit wurde ein zentraler Aspekt der Steuergerechtigkeit im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA) beibehalten.

Weitere Anläufe 2024 und 2025: 2024 forderte der Bundesrat zum Jahressteuergesetz 2024, eine kürzere Nutzungsdauer nur noch anzuerkennen, wenn sie schon bei Fertigstellung bestand oder weniger als 20 Prozent der typisierten Nutzungsdauer beträgt, und Gutachten nur noch von öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen zuzulassen. Bundesregierung und Bundestag übernahmen das nicht. 2025 sah ein Verordnungsentwurf des Bundesfinanzministeriums zu § 11c EStDV vor, den Nachweis auf öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige zu beschränken, nach persönlicher Besichtigung des Objekts. Die Bundesregierung strich die Regelung aus dem Entwurf, der Finanzausschuss des Bundesrats wollte sie wieder aufnehmen, das Plenum folgte am 19. Dezember 2025 nicht. Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 hob das Bundesfinanzministerium zudem sein restriktives Schreiben vom 22. Februar 2023 auf und erkannte damit die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs an.

Neuer Anlauf 2026: Am 25. September 2026 hat der Bundesrat in seiner Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 gefordert, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG um die Worte „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ zu ergänzen. Eine kürzere Nutzungsdauer soll dann nur noch zählen, wenn sie schon beim Bau angelegt war; für Bestandsimmobilien wäre der Nachweis praktisch nicht mehr möglich. Das ist eine Forderung an den Bundestag, kein Gesetz. Die Bundesregierung hat in ihrer Gegenäußerung angekündigt, den Vorschlag zu prüfen. Der Bundestag hat den Entwurf am 8. Oktober 2026 in erster Lesung beraten und an den Finanzausschuss überwiesen; die öffentliche Anhörung findet am 2. November 2026 statt, die Entscheidung wird für Mitte November erwartet. Bis dahin gilt das heutige Recht.

Im Folgenden sind die wichtigsten AfA-Urteile deutscher Gerichte in chronologischer Reihenfolge aufgelistet und kurz erläutert. Die Übersicht wird ständig aktualisiert, sobald es neue, relevante Urteile zur Abschreibung und Nutzungsdauer von Immobilien gibt.