Grundsteuerwertgutachten: Überhöhten Grundsteuerwert mit dem tatsächlichen Verkehrswert widerlegen

Grundsteuerreform: Bundesmodell oder Landesmodell?

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf Basis neuer Werte erhoben. Ob ein Wertgutachten überhaupt hilft, hängt vom Bundesland ab.

Die meisten Länder wenden das Bundesmodell nach den §§ 220 ff. BewG an, teils mit abweichenden Steuermesszahlen wie in Sachsen und im Saarland. Hier wird für Wohngrundstücke ein Ertragswert aus Bodenrichtwert, pauschalen Mieten und Restnutzungsdauer berechnet. Weil der individuelle Zustand keine Rolle spielt, kann das Ergebnis deutlich vom Verkehrswert abweichen.

Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen arbeiten mit flächenbasierten Modellen. Dort ist der Marktwert für die Grundsteuer weitgehend unerheblich; ein Verkehrswertgutachten ist in der Regel nicht zielführend. Baden-Württemberg besteuert nach dem Bodenwert und hat eigene Nachweisregeln. Fragen Sie uns vorab, wenn Sie unsicher sind.

Wann kann ein Gutachten den Grundsteuerwert senken?

Das Bundesmodell selbst sieht keinen ausdrücklichen Nachweis eines niedrigeren Werts vor. Der Bundesfinanzhof hat 2024 jedoch in Eilverfahren entschieden, dass Eigentümern bei verfassungskonformer Auslegung die Möglichkeit offenstehen muss, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Voraussetzung ist danach, dass der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen Verkehrswert erheblich übersteigt, nach Auffassung des Gerichts um mindestens 40 %.

Die Rechtsentwicklung ist noch nicht abgeschlossen, und Finanzämter handhaben solche Anträge unterschiedlich. Ein Gutachten ist deshalb vor allem dann sinnvoll, wenn die Abweichung deutlich ausfällt, etwa bei stark sanierungsbedürftigen Gebäuden oder belasteten Grundstücken. Liegt der Grundsteuerwert nur leicht über dem Marktwert, lohnt sich der Aufwand meist nicht.

Fristen und Vorgehen: Was Sie jetzt tun sollten

Gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen. Er ist der Grundlagenbescheid; der Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde baut darauf auf. Ein Einspruch nur gegen den Bescheid der Gemeinde ändert am Wert nichts.

Ist die Frist abgelaufen, bleibt unter Umständen ein Antrag auf Fortschreibung des Grundsteuerwerts. Ob und ab wann eine Änderung möglich ist, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären.

Ein häufiger Fehler ist ein Gutachten zum falschen Stichtag. Maßgeblich ist der 1. Januar 2022, nicht der heutige Tag. Unsere Sachverständigen bewerten ausdrücklich zu diesem Zeitpunkt und berücksichtigen nur Umstände, die damals bereits vorlagen.