Gutachten für die Erbschaftsteuer: Zu hohen Immobilienwert des Finanzamts widerlegen

Wann lohnt sich ein Gutachten für die Erbschaftsteuer?

Ein Gutachten lohnt sich, wenn der vom Finanzamt ermittelte Grundbesitzwert spürbar über dem realistischen Verkaufspreis liegt und die Freibeträge überschritten werden. Kinder haben je Elternteil einen Freibetrag von 400.000 €, Ehegatten und eingetragene Lebenspartner von 500.000 €, Enkel von 200.000 €. Geschwister, Nichten, Neffen und nicht verwandte Erben haben deutlich geringere Freibeträge und höhere Steuersätze.

Typische Fälle mit hohem Einsparpotenzial sind ältere Häuser mit Sanierungsstau, Immobilien in strukturschwachen Lagen, Objekte mit Wohnrecht oder Nießbrauch und Mehrfamilienhäuser mit niedrigen Bestandsmieten. Rechnen Sie grob: Die Wertdifferenz multipliziert mit Ihrem Steuersatz sollte die Gutachtenkosten klar übersteigen. Bewohnen Sie das Familienheim selbst und greift die Steuerbefreiung, ist ein Gutachten oft nicht nötig.

Rechtlicher Rahmen: Nachweis nach § 198 BewG

Für die Erbschaftsteuer bewertet das Finanzamt Grundbesitz nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes. Das Verfahren arbeitet mit Bodenrichtwerten, Liegenschaftszinsen und Pauschalen und bildet den individuellen Zustand einer Immobilie nur eingeschränkt ab.

§ 198 BewG gibt Ihnen das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Als Nachweis gilt in der Regel das Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken. Maßgeblich ist der Wert am Todestag, nicht am Tag der Begutachtung.

Das Gutachten muss nachvollziehbar sein und die Regeln der Immobilienwertermittlungsverordnung einhalten. Pauschale Schätzungen, Maklerbewertungen oder Online-Rechner erkennt das Finanzamt nicht an.

Typische Fehler beim Einspruch gegen den Grundbesitzwert

Der häufigste Fehler ist die verpasste Frist. Gegen den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen. Das Gutachten lässt sich nachreichen, der Einspruch selbst sollte aber fristgerecht eingehen.

Ein zweiter Fehler ist ein falscher Stichtag. Bewertet der Gutachter den heutigen Zustand, obwohl seit dem Erbfall renoviert wurde, ist das Gutachten angreifbar. Unsere Sachverständigen bewerten ausdrücklich zum Todestag und dokumentieren spätere Veränderungen.

Drittens unterschätzen viele Erben belastende Rechte. Ein lebenslanges Wohnrecht der Witwe oder ein Nießbrauch kann den Wert erheblich mindern, muss aber fachlich hergeleitet werden. Geben Sie solche Rechte bei der Bestellung unbedingt an.