Kaufpreisaufteilung: So wird der Gebäudeanteil Ihrer Immobilie richtig – und steuerlich optimal – bestimmt

Bevor auch nur ein Euro abgeschrieben wird, entscheidet eine Zahl über die gesamte künftige AfA: der Gebäudeanteil des Kaufpreises. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nie abgeschrieben – jeder Euro, der dem Boden zugeordnet wird, ist für die Abschreibung dauerhaft verloren. Trotzdem überlassen die meisten Käufer diese Aufteilung dem Finanzamt und seiner Arbeitshilfe.

Dieser Ratgeber erklärt, wie die Kaufpreisaufteilung funktioniert, warum die BMF-Arbeitshilfe in guten Lagen systematisch zulasten der Eigentümer rechnet, was der Bundesfinanzhof entschieden hat und wie Käufer und Bestandseigentümer den realen Gebäudeanteil durchsetzen.

Warum die Aufteilung so viel Geld wert ist

Die AfA-Formel ist schlicht: Gebäudeanteil × AfA-Satz = jährliche Abschreibung. Der AfA-Satz steht im Gesetz (oder im Restnutzungsdauer-Gutachten); der Gebäudeanteil dagegen ist eine Bewertungsfrage – und damit gestaltbar, begründbar, angreifbar.

Beispiel: Eigentumswohnung in München, Anschaffungskosten inklusive Nebenkosten 700.000 €.

Bei 42 % Grenzsteuersatz bedeutet die gutachterliche Aufteilung in diesem Beispiel 1.470 bis 2.940 € weniger Steuern – jedes Jahr, über die gesamte Abschreibungsdauer.

Die BMF-Arbeitshilfe: praktisch für das Amt, teuer für Eigentümer

Die „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ des Bundesfinanzministeriums ist eine Excel-Anwendung. Sie rechnet in zwei Schritten: Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert; Gebäudewert = typisierte Normalherstellungskosten minus pauschaler Alterswertminderung. Das Verhältnis beider Werte wird auf den Kaufpreis übertragen.

Drei strukturelle Schwächen gehen dabei regelmäßig zulasten der Eigentümer:

1. Der Bodenrichtwert dominiert. In Großstädten mit Richtwerten von 1.500 bis über 10.000 €/m² frisst der rechnerische Bodenwert den Kaufpreis auf – die Arbeitshilfe ordnet dann 40 bis 60 % und mehr dem Boden zu, bei Innenstadtlagen teils noch deutlich mehr.
2. Alte Gebäude werden stark abgewertet. Die lineare Alterswertminderung drückt den rechnerischen Gebäudewert von Altbauten, selbst wenn diese modernisiert und voll vermietet sind.
3. Markt und Objekt bleiben außen vor. Dass Käufer in der Realität für die vermietbare Wohnfläche zahlen und nicht für theoretische Bodenanteile an Gemeinschaftsflächen, bildet die Typisierung nicht ab.

Was der BFH entschieden hat

Der Bundesfinanzhof hat die Grenzen der Arbeitshilfe mit Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) deutlich gezogen: Die Arbeitshilfe gewährleistet die geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten nicht in jedem Fall – insbesondere wegen der Verengung auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren und der fehlenden Berücksichtigung örtlicher Besonderheiten. Das Finanzgericht darf eine streitige Aufteilung nicht einfach mit der Arbeitshilfe ersetzen, sondern muss im Zweifel ein Sachverständigengutachten einholen.

Für die Praxis heißt das: Ein nachvollziehbares Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen schlägt die Arbeitshilfe. Zusätzlich gilt für Käufer: Eine im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist nach ständiger Rechtsprechung grundsätzlich maßgeblich, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht offensichtlich verfehlt (u. a. BFH, 16.09.2015, IX R 12/14).

Drei Wege zur besseren Aufteilung

Weg 1: Aufteilung im Kaufvertrag (vor dem Kauf)

Die günstigste Lösung ist die vertragliche: Käufer und Verkäufer teilen den Kaufpreis im Notarvertrag realistisch begründet auf. Der Verkäufer hat daran in der Regel kein Gegeninteresse – ihn kostet die Klausel nichts. Wichtig: Die Aufteilung muss begründbar sein (Bodenrichtwert, Zustand, Ertragslage); eine offensichtliche Fehlallokation verwirft das Finanzamt.

Weg 2: Eigene Erklärung mit Begründung (nach dem Kauf)

Ohne Vertragsklausel können Eigentümer die Aufteilung in der Steuererklärung selbst vornehmen und begründen. Hält das Finanzamt dagegen die Arbeitshilfe, beginnt die Auseinandersetzung – ohne sachverständige Unterlage endet sie meist beim Arbeitshilfe-Wert.

Weg 3: Sachverständigengutachten (der belastbare Weg)

Ein Kaufpreisaufteilungs-Gutachten leitet Boden- und Gebäudewert nach den Verfahren der ImmoWertV objektbezogen her, würdigt Zustand, Modernisierung, Ertragslage und örtlichen Markt und begründet die Abweichung von der Arbeitshilfe. Seit IX R 26/19 ist das der Weg mit der stärksten Position – im Veranlagungsverfahren wie vor dem Finanzgericht.

Kallang erstellt das Kaufpreisaufteilungs-Gutachten für 349 € zusätzlich zum Restnutzungsdauer-Gutachten (699 €). Beide Gutachten nutzen dieselbe Innen- und Außenbesichtigung, dieselbe Objektaufnahme und denselben Schreibweg an das Finanzamt – deshalb der Paketpreis. Einzeln beauftragte Kaufpreisaufteilungen kosten am Markt häufig 600 bis 900 €. Die Beauftragung läuft über Preise und Bestellung.

Doppelhebel: Aufteilung plus Restnutzungsdauer

Die Kaufpreisaufteilung erhöht den Zähler der AfA-Formel, die kürzere Restnutzungsdauer verkleinert den Nenner. Bei Bestandsobjekten in guten Lagen ist die Kombination der stärkste legale AfA-Hebel:

Beispiel: Mehrfamilienhaus Baujahr 1958, Anschaffungskosten 900.000 €, Berlin.

Die Gutachtenkosten von zusammen 1.048 € amortisieren sich in diesem Beispiel in unter zwei Monaten. Für die eigene Immobilie überschlägt der AfA-Rechner beide Effekte.

Sonderfälle, in denen die Aufteilung neu auf den Tisch kommt

• Ehegattenschaukel und Verkäufe in der Familie: Mit dem neuen Kaufpreis wird auch die Aufteilung neu festgelegt – der richtige Moment für ein Gutachten. Details im Ratgeber Ehegattenschaukel.
• Erbschaft und Schenkung mit anschließender Vermietung: Hier gelten Sonderregeln (Fortführung bzw. Neubewertung je nach Konstellation); die Aufteilungsfrage stellt sich bei entgeltlichen Teilen.
• Eigentumswohnungen: Die Arbeitshilfe rechnet den Miteigentumsanteil am Boden mit dem vollen Richtwert – gerade bei kleinen Wohnungen mit großem Grundstück ein häufiger Treiber zu hoher Bodenanteile.
• Noch offene Bescheide: Solange Veranlagungen unter Vorbehalt der Nachprüfung stehen oder die Einspruchsfrist läuft, lässt sich die Aufteilung rückwirkend korrigieren.

Checkliste für Käufer und Eigentümer

1. Vor dem Kauf: Aufteilung in den notariellen Kaufvertrag verhandeln, realistisch begründet.
2. Nach dem Kauf: Prüfen, mit welchem Gebäudeanteil das Finanzamt rechnet (Bescheid bzw. Anlage V).
3. Bodenrichtwert checken: Je höher der Richtwert, desto wahrscheinlicher lohnt das Gutachten.
4. Bescheide offen halten: Einspruchsfrist und Vorbehalt der Nachprüfung im Blick behalten.
5. Kombination rechnen: Bei Baujahr vor 1995 Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer zusammen beauftragen – ein Termin, beide Hebel, bei Kallang 699 € + 349 € mit Erfolgsgarantie.