Die Ehegattenschaukel: Wie Ehepaare mit einem Verkauf untereinander neues AfA-Volumen schaffen

Kaum eine legale Steuerstrategie für Immobilienvermögen wird so oft erwähnt und so selten sauber erklärt wie die Ehegattenschaukel. Das Prinzip ist einfach: Ein Ehepartner verkauft die vermietete Immobilie zum Marktpreis an den anderen. Richtig umgesetzt entsteht daraus ein steuerlicher Neustart – neues AfA-Volumen auf den heutigen Verkehrswert, voll abziehbare Finanzierungszinsen, keine Grunderwerbsteuer und bei Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist kein steuerpflichtiger Gewinn.

Dieser Ratgeber erklärt die Mechanik, rechnet ein vollständiges Beispiel durch, benennt die Voraussetzungen und Risiken und zeigt, wie sich der Effekt mit Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer-Gutachten maximieren lässt.

Das Problem: Die AfA nutzt sich ab, der Wert steigt

Die Gebäudeabschreibung bemisst sich an den historischen Anschaffungskosten. Wer 2004 für 220.000 € gekauft hat, schreibt 2026 immer noch auf dieser Basis ab – obwohl die Immobilie heute vielleicht 550.000 € wert ist. Nach 50 Jahren ist die Pauschal-AfA vollständig verbraucht; schon vorher wird der jährliche Betrag im Verhältnis zum heutigen Vermögenswert klein.

Gleichzeitig gilt: Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 EStG ist der Wertzuwachs bei Privatvermögen steuerfrei realisierbar. Die Ehegattenschaukel verbindet beide Regeln: Der steuerfreie Verkauf findet nicht an einen Fremden statt, sondern an den eigenen Ehepartner – die Immobilie bleibt in der Familie, aber die AfA-Uhr wird auf den heutigen Wert neu gestellt.

Die Mechanik in vier Schritten

1. Verkehrswert ermitteln und dokumentieren. Der Kaufpreis muss marktgerecht sein – über Vergleichswerte, eine fundierte Einwertung oder ein Gutachten.
2. Notarieller Kaufvertrag wie unter Fremden. Kaufpreis, Fälligkeit, Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, Grundbuchumschreibung – vollständig und fremdüblich.
3. Kaufpreis tatsächlich zahlen. Idealerweise per Bankfinanzierung des erwerbenden Partners; die Zinsen sind bei Vermietung Werbungskosten. Der Verkäufer erhält den Kaufpreis real auf sein Konto.
4. Neue AfA ansetzen. Der Erwerber teilt den Kaufpreis in Boden- und Gebäudeanteil auf und schreibt den Gebäudeanteil neu ab – auf Wunsch mit verkürzter Nutzungsdauer per Gutachten.

Rechenbeispiel: 220.000 € Altbestand, 550.000 € heutiger Wert

Ausgangslage: Ehepartner A kaufte 2008 ein vermietetes Mehrfamilienhaus für 220.000 € (Gebäudeanteil 70 % = 154.000 €, AfA 2 % = 3.080 € pro Jahr). 2026 ist das Objekt 550.000 € wert. Die Spekulationsfrist ist seit 2018 abgelaufen.

A verkauft 2026 an Ehepartner B für 550.000 €, B finanziert 450.000 € bei der Bank zu 3,6 %.

Bei 42 % Grenzsteuersatz steigt die jährliche Steuerersparnis um rund 12.400 €. Der Veräußerungsgewinn von A (330.000 €) bleibt steuerfrei, Grunderwerbsteuer fällt nicht an. Dem stehen einmalige Kosten von etwa 9.000 bis 11.000 € (Notar, Grundbuch, Grundschuld, Gutachten) gegenüber – eine Amortisation im ersten Jahr.

Das Beispiel zeigt zugleich die beiden Stellhebel, die über die Höhe der neuen AfA entscheiden: der Gebäudeanteil (Kaufpreisaufteilung) und der AfA-Satz (Restnutzungsdauer). Ohne Gutachten hätte das Finanzamt mit der BMF-Arbeitshilfe womöglich nur 55 % Gebäudeanteil und 2 % AfA angesetzt – 6.050 € statt 16.500 € jährlich.

Voraussetzungen: Woran die Schaukel hängt

Fremdüblichkeit

Verträge zwischen nahen Angehörigen erkennt die Finanzverwaltung nur an, wenn sie dem entsprechen, was fremde Dritte vereinbaren würden – und wenn sie tatsächlich so durchgeführt werden. Konkret: notarielle Beurkundung, marktgerechter Kaufpreis, vereinbarte Fälligkeiten, realer Zahlungsfluss, Grundbuchumschreibung. Ein Kaufvertrag, bei dem nie Geld fließt, ist ein Scheingeschäft.

Abgelaufene Spekulationsfrist beim Verkäufer

Die Schaukel setzt voraus, dass der verkaufende Partner außerhalb der Zehnjahresfrist ist. Innerhalb der Frist wäre der Gewinn – einschließlich der durch AfA entstandenen Buchwertminderung – steuerpflichtig und würde den Vorteil in der Regel auffressen.

Echte wirtschaftliche Substanz

Die Rechtsprechung akzeptiert fremdübliche Verkäufe unter Ehegatten als zulässige Gestaltung. Kritisch wird es, wenn außer der Steuerersparnis nichts passiert: kein Zahlungsfluss, sofortige Rückschenkung des Kaufpreises, hin- und herlaufende Verkäufe im Jahrestakt. Dann droht § 42 AO (Gestaltungsmissbrauch). Seriös umgesetzt heißt: einmalige, dokumentierte, tatsächlich vollzogene Transaktion mit Beratung durch den Steuerberater.

Risiken und Nebenwirkungen ehrlich betrachtet

• Neue Spekulationsfrist: Für den Erwerber beginnen zehn neue Jahre. Ein Verkauf an Dritte vor Ablauf wäre steuerpflichtig – mit durch die hohe AfA gemindertem Buchwert.
• Zivilrechtliche Verschiebung: Die Immobilie gehört nach der Schaukel dem erwerbenden Partner – auch im Trennungsfall. Güterstand und Absicherung vorher klären.
• Schenkungsteuer bei Fehlpreisen: Ein deutlicher Unterpreis ist eine gemischte Schenkung. Zwischen Ehegatten gilt zwar ein Freibetrag von 500.000 € je zehn Jahre, der aber womöglich für andere Übertragungen gebraucht wird.
• Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Mit dem Erwerb startet die Drei-Jahres-Frist des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG neu. Größere Modernisierungen kurz nach der Schaukel können zu Herstellungskosten umqualifiziert werden – Planung mit dem Steuerberater.
• Finanzierungskosten: Zinsen sind nur bei Vermietung abziehbar und müssen wirtschaftlich getragen werden. Die Schaukel ist kein Selbstzweck, sondern rechnet sich über AfA plus Zinsabzug gegen die Transaktionskosten.

AfA-Maximierung nach der Schaukel: zwei Gutachten, ein Termin

Der neue Kaufpreis ist nur der Rohstoff. Wie viel davon jährlich steuerwirksam wird, entscheiden zwei Feststellungen:

Kaufpreisaufteilung: Das Finanzamt rechnet standardmäßig mit der BMF-Arbeitshilfe, die in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten systematisch hohe – nicht abschreibbare – Bodenanteile produziert. Der BFH hat die Arbeitshilfe für nicht bindend erklärt (IX R 26/19); ein Kaufpreisaufteilungs-Gutachten begründet den realen Gebäudeanteil, oft 10 bis 20 Prozentpunkte höher.

Restnutzungsdauer: Bei Gebäuden mit Baujahr vor etwa 1995 stellt ein Restnutzungsdauer-Gutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG häufig 18 bis 35 Jahre fest – statt 50 Jahren Pauschale. Wie die Herleitung funktioniert, zeigt der Ratgeber Restnutzungsdauer von Immobilien.

Kallang erstellt beide Gutachten auf Basis derselben Innen- und Außenbesichtigung: Restnutzungsdauer 699 € Festpreis, Kaufpreisaufteilung 349 € zusätzlich, inklusive Begleitschreiben für das Finanzamt und Erfolgsgarantie. Die Beauftragung läuft über Preise und Bestellung; ob sich das eigene Objekt rechnet, zeigt vorab der AfA-Rechner.

Checkliste vor der Umsetzung

1. Spekulationsfrist des Verkäufers abgelaufen? (Notarvertrag der Anschaffung prüfen)
2. Haltestrategie: bleibt die Immobilie mindestens zehn weitere Jahre in der Familie?
3. Verkehrswert dokumentiert, Kaufpreis marktgerecht?
4. Finanzierung des Erwerbers geklärt, Zahlungsfluss sichergestellt?
5. Steuerberater eingebunden (Fremdüblichkeit, Schenkungsteuer, Güterstand)?
6. Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer-Gutachten für die neue AfA eingeplant?

Die Ehegattenschaukel ist kein Trick, sondern die konsequente Nutzung dreier gesetzlicher Regeln – Steuerfreiheit nach § 23 EStG, Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 3 Nr. 4 GrEStG und AfA auf eigene Anschaffungskosten. Wer sie fremdüblich umsetzt und die neue AfA mit Gutachten unterlegt, verwandelt stille Reserven in jährliche Liquidität.