AfA-Gutachten für Immobilien: Für welche Objekttypen sich das Gutachten 2026 lohnt – mit Rechenbeispielen

Ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Gewerbeobjekt: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gilt für jede vermietete Immobilie. Das AfA-Gutachten weist nach, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als die gesetzliche Pauschale von 50 Jahren – und hebt den AfA-Satz von 2 % auf typischerweise 3 bis 5 %. Doch nicht jede Immobilie profitiert gleich stark, und bei manchen lohnt sich das Gutachten gar nicht.

Die Stellgrößen sind immer dieselben: der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten (je höher, desto größer der Hebel), das Baujahr und der Sanierungsstand (je älter und unsanierter, desto kürzer die Restnutzungsdauer) und der persönliche Grenzsteuersatz. Sachverständige stellen nach Besichtigung bei unsanierten Altbauten typischerweise 20 bis 30 Jahre fest, bei Nachkriegsbauten 25 bis 35 Jahre.

Dieser Ratgeber rechnet für fünf Objekttypen jeweils ein Beispiel durch, vergleicht die Ergebnisse in einer Tabelle und benennt klar die Fälle, in denen Sie sich die 699 € sparen sollten.

Kurzantwort: Für welche Immobilie lohnt sich das AfA-Gutachten?

Das AfA-Gutachten lohnt sich für vermietete Immobilien, die vor etwa 1995 gebaut und nicht kernsaniert wurden – vom Ein-Zimmer-Apartment bis zum Wohn- und Geschäftshaus. Faustregeln:

• Mehrfamilienhäuser und Mischobjekte: fast immer lohnend; Amortisation häufig in rund einem Monat.
• Einfamilienhäuser und größere Eigentumswohnungen: lohnend ab grob 100.000 € Gebäudeanteil; Amortisation in wenigen Monaten.
• Kleine Wohnungen unter etwa 40.000 € Gebäude-Restwert: Grenzbereich, Amortisation über mehrere Jahre.
• Neubauten ab 2023, kernsanierte und selbstgenutzte Objekte: nicht lohnend.

Kallang berechnet für alle Objektarten und Flächen denselben Festpreis: 699 € inklusive Innen- und Außenbesichtigung, Begleitschreiben und kostenloser Nachbesserung. Die durchschnittliche Steuerersparnis der Auftraggeber liegt bei rund 6.500 € pro Jahr, die typische Amortisation bei rund 6 Wochen.

Gutachten jetzt beauftragen — 699 € Festpreis, anerkannt oder kostenlos.

Wie das AfA-Gutachten bei jeder Immobilie wirkt

Die Mechanik ist objektunabhängig: Die jährliche AfA ergibt sich aus dem Gebäudeanteil der Anschaffungskosten geteilt durch die Nutzungsdauer. Ohne Nachweis gilt für Wohngebäude mit Fertigstellung nach 1924 und Erwerb vor 2023 die Pauschale von 50 Jahren (2 %); für Gebäude vor 1925 sind es 2,5 %, für Neubauten ab 2023 bereits 3 %.

Das Gutachten eines öffentlich bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen ersetzt die Pauschale durch die tatsächliche Restnutzungsdauer, hergeleitet nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV: Gesamtnutzungsdauer (für Wohngebäude 80 Jahre nach Anlage 1) minus Gebäudealter, modifiziert durch Modernisierungspunkte nach Anlage 2. Der BFH hat diesen Weg mit den Urteilen IX R 25/19 (Privatgutachten zulässig) und IX R 14/23 (wirtschaftliche Betrachtung) abgesichert; die Anforderungen der Verwaltung regelt das BMF-Schreiben vom 22.02.2023. Die Grundlagen im Detail erklärt der Ratgeber Restnutzungsdauer von Immobilien.

Zeitlich wirkt das Gutachten ab dem ersten noch offenen Veranlagungsjahr: Es wird mit der Steuererklärung (Anlage V), per Einspruch gegen einen nicht bestandskräftigen Bescheid oder als Änderungsantrag eingereicht. Für bereits bestandskräftige Jahre ist die erhöhte AfA verloren, der Restbuchwert wird aber vollständig auf die festgestellte Restnutzungsdauer verteilt – je früher das Gutachten vorliegt, desto mehr Jahre profitieren.

Für alle folgenden Beispiele gelten Beispielannahmen: Grenzsteuersatz 42 %, bisherige AfA 2 %, Kallang-Gutachten 699 €.

Rechenbeispiele: fünf Objekttypen im Durchgang

Eigentumswohnung, Baujahr 1968

Kaufpreis inklusive Nebenkosten 260.000 €, Gebäudeanteil 70 % = 182.000 €, gerundet 180.000 €. Die Wohnung ist unmodernisiert bis auf eine Heizungserneuerung; das Gutachten stellt 30 Jahre Restnutzungsdauer fest.

• AfA bisher: 3.600 € → AfA neu: 180.000 € ÷ 30 = 6.000 € (3,33 %)
• Mehr-AfA: 2.400 € → Steuerersparnis: 1.008 € pro Jahr
• Amortisation: 699 € ÷ 84 € pro Monat = 8,3 Monate

Bei Eigentumswohnungen begutachtet der Sachverständige die Einheit und das Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus, Haustechnik). Ein eigenes Gutachten je Wohnung ist nur nötig, wenn mehrere Einheiten in verschiedenen Gebäuden gehalten werden – dann greift ab 10 Objekten der Mengenrabatt von 10 %.

Einfamilienhaus, Baujahr 1962, vermietet

Gebäudeanteil 320.000 €. Fenster aus den 1990ern, Heizung von 2004, sonst Originalzustand: Das Gutachten stellt 28 Jahre fest.

• AfA bisher: 6.400 € → AfA neu: 320.000 € ÷ 28 = 11.429 € (3,57 %)
• Mehr-AfA: 5.029 € → Steuerersparnis: 2.112 € pro Jahr
• Amortisation: 4,0 Monate

Wichtig: Nur vermietete Einfamilienhäuser profitieren. Für selbstgenutzte Häuser gibt es keine Gebäude-AfA und damit kein Gutachten, das sich lohnen könnte.

Mehrfamilienhaus, Baujahr 1928, unsaniert

Gründerzeitnaher Altbau mit 8 Einheiten, Gebäudeanteil 900.000 €. Unsanierte Altbauten erhalten typischerweise 20 bis 30 Jahre; das Gutachten stellt 24 Jahre fest.

• AfA bisher: 18.000 € → AfA neu: 900.000 € ÷ 24 = 37.500 € (4,17 %)
• Mehr-AfA: 19.500 € → Steuerersparnis: 8.190 € pro Jahr (683 € pro Monat)
• Amortisation: rund 1 Monat

Das Mehrfamilienhaus ist der stärkste Anwendungsfall – und zugleich der Fall mit dem größten Preisvorteil des Festpreises: Während Kallang 699 € berechnet, verlangt Sprengnetter laut Preisseite (Stand Oktober 2026) für Mehrfamilienhäuser bis 1.000 m² 1.599 €, und Gutachten.org staffelt über 150 m² nach Fläche. Details im Anbietervergleich.

Wohn- und Geschäftshaus (gemischt genutzt), Baujahr 1955

Erdgeschoss mit zwei Ladenlokalen, darüber vier Wohnungen; Gebäudeanteil 650.000 €. Gemischt genutzte Objekte altern wirtschaftlich oft schneller, weil Gewerbeflächen höheren Anpassungsdruck haben (Zuschnitt, Haustechnik, Barrierefreiheit). Das Gutachten stellt 26 Jahre fest.

• AfA bisher: 13.000 € → AfA neu: 650.000 € ÷ 26 = 25.000 € (3,85 %)
• Mehr-AfA: 12.000 € → Steuerersparnis: 5.040 € pro Jahr
• Amortisation: 1,7 Monate

Bei Mischobjekten zahlt sich die wirtschaftliche Betrachtung des BFH (IX R 14/23) besonders aus: Nicht nur der technische Verschleiß, auch die wirtschaftliche Entwertung der Gewerbeflächen fließt in die Restnutzungsdauer ein.

Gewerbeimmobilie, Baujahr 1975, privat vermietet

Bürogebäude im Privatvermögen, Gebäudeanteil 480.000 €, Pauschale 2 %. Gewerbebauten unterliegen schnellerem wirtschaftlichem Wandel; das Gutachten stellt 25 Jahre fest.

• AfA bisher: 9.600 € → AfA neu: 480.000 € ÷ 25 = 19.200 € (4,0 %)
• Mehr-AfA: 9.600 € → Steuerersparnis: 4.032 € pro Jahr
• Amortisation: 2,1 Monate

Für Gewerbeobjekte gelten nach Anlage 1 ImmoWertV teils kürzere Gesamtnutzungsdauern als die 80 Jahre für Wohngebäude – der Ausgangspunkt der Herleitung ist also oft schon niedriger. Umso wichtiger ist die objektkonkrete Begutachtung durch den Sachverständigen.

Sonderfall Gründerzeit: Wohngebäude mit Fertigstellung vor 1925

Für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt nicht die 2-%-Pauschale, sondern 2,5 % (40 Jahre). Der Hebel des Gutachtens bleibt trotzdem groß, weil Gründerzeithäuser 2026 über 100 Jahre alt sind und unsaniert selten mehr als 20 bis 30 Jahre Restnutzungsdauer haben. Beispiel: Gründerzeit-Mehrfamilienhaus, Baujahr 1908, Gebäudeanteil 560.000 €, das Gutachten stellt 22 Jahre fest.

• AfA bisher: 2,5 % = 14.000 € → AfA neu: 560.000 € ÷ 22 = 25.455 € (4,55 %)
• Mehr-AfA: 11.455 € → Steuerersparnis: 4.811 € pro Jahr
• Amortisation: 1,7 Monate

Gerade bei Altbauten in gefragten Lagen lohnt zusätzlich der Blick auf die Kaufpreisaufteilung, weil hohe Bodenrichtwerte den abschreibbaren Gebäudeanteil nach BMF-Arbeitshilfe drücken.

Übersicht: Objekttypen im Vergleich

Das Muster ist deutlich: Die Ersparnis skaliert mit dem Gebäudeanteil, der Gutachtenpreis bleibt konstant. Ihre eigene Immobilie rechnet der AfA-Rechner in wenigen Schritten durch. Wer zusätzlich den Gebäudeanteil selbst anzweifelt – etwa weil die BMF-Arbeitshilfe in guter Lage einen hohen Bodenanteil produziert –, kombiniert das Gutachten mit einer Kaufpreisaufteilung (+349 € bei Kallang, gestützt auf BFH IX R 26/19); beide Hebel multiplizieren sich, wie der Ratgeber Gebäudeabschreibung zeigt.

Portfolio: mehrere Immobilien begutachten lassen

Wer mehrere vermietete Objekte hält, multipliziert den Effekt – und senkt zugleich die Kosten pro Gutachten. Kallang gewährt 10 % Mengenrabatt ab 10 Objekten (629,10 € pro Gutachten), 15 % ab 20 (594,15 €), 20 % ab 50 (559,20 €) und 25 % ab 100 Objekten (524,25 €).

Rechenbeispiel Portfolio (Beispielannahmen): 10 Eigentumswohnungen mit je 150.000 € Gebäudeanteil (1.500.000 € gesamt), bisher 2 % Pauschale, Gutachten je 30 Jahre Restnutzungsdauer.

• AfA bisher: 30.000 € pro Jahr → AfA neu: 50.000 € pro Jahr
• Mehr-AfA: 20.000 € → Steuerersparnis bei 42 %: 8.400 € pro Jahr
• Gutachtenkosten: 10 × 699 € = 6.990 €, minus 10 % Rabatt = 6.291 € einmalig
• Amortisation des gesamten Pakets: rund 9 Monate, danach 8.400 € jährlicher Überschuss

Die Besichtigungen werden regional gebündelt, jedes Gutachten kann einzeln beim jeweils zuständigen Finanzamt eingereicht werden – auch wenn die Objekte in verschiedenen Bundesländern liegen; Kallang arbeitet in allen 16 Bundesländern zum selben Festpreis.

Wann sich das AfA-Gutachten nicht lohnt

Ebenso wichtig wie die Lohn-Fälle sind die Ausschluss-Fälle. Sparen Sie sich das Gutachten bei:

• Selbstnutzung. Ohne Vermietung keine Gebäude-AfA – das gilt für jede Objektart.
• Neubau ab 2023. Es gelten bereits 3 % AfA; eine noch kürzere Restnutzungsdauer ist bei einem Neubau praktisch nicht begründbar.
• Kernsanierung. Hohe Modernisierungspunkte nach Anlage 2 ImmoWertV führen zu einer Restnutzungsdauer nahe Neubau, teils über der Pauschale. Wer sanieren will, sollte die Reihenfolge beachten: erst begutachten, dann sanieren.
• Weitgehend abgeschriebenen Gebäuden. Verteilt das Gutachten einen kleinen Restbuchwert auf wenige Jahre, bleibt der jährliche Effekt gering oder entfällt.
• Sehr kleinen Gebäude-Restwerten. Unter etwa 40.000 € dauert die Amortisation selbst beim Festpreis mehrere Jahre.
• Geplantem steuerpflichtigem Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist: Die erhöhte AfA mindert den Buchwert und erhöht den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Nach Ablauf der Frist bleibt der Vorteil dagegen vollständig erhalten.

Zweifelsfälle klärt die kostenlose Ersteinschätzung von Kallang, bevor Kosten entstehen. Alternative Hebel – degressive AfA für Neubauten, Sonder-AfA, Kaufpreisaufteilung – sortiert der Ratgeber AfA erhöhen.

Rechtssicherheit für alle Objekttypen

Die Anerkennung hängt nicht am Objekttyp, sondern an der Qualität des Gutachtens. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 verlangt für jede Immobilie dasselbe: einen öffentlich bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen, Objektbezug und eine Herleitung, die technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen würdigt. Seit dem Jahressteuergesetz 2024 prüfen Finanzämter verstärkt, ob eine Ortsbesichtigung stattgefunden hat – bei Kallang ist die Innen- und Außenbesichtigung für alle Objektarten im Festpreis enthalten.

Die Rechtsprechung trägt über alle Objektklassen: Der BFH hat Privatgutachten zugelassen (IX R 25/19) und die wirtschaftliche Betrachtung bestätigt (IX R 14/23); das FG Münster hat 2025 eine Restnutzungsdauer von 23 statt 50 Jahren anerkannt (14 K 654/23 E). Alle Entscheidungen mit Einordnung sammelt die Urteilsübersicht.

Checkliste: Passt Ihre Immobilie?

• Immobilie ist vermietet oder wird zeitnah vermietet.
• Baujahr vor etwa 1995, keine Kernsanierung.
• Gebäudeanteil über grob 100.000 € (darunter: Amortisation mit dem AfA-Rechner prüfen).
• Aktuell läuft die Pauschal-AfA mit 2 % oder 2,5 %.
• Kein steuerpflichtiger Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist geplant.
• Modernisierungshistorie dokumentierbar (Jahreszahlen je Maßnahme).
• Bei Zweifeln: kostenlose Ersteinschätzung einholen.
• Bei mehreren Objekten: Mengenrabatt nutzen (10 % ab 10, 15 % ab 20, 20 % ab 50, 25 % ab 100 Objekten).

Fazit: Ein Hebel, fünf Objekttypen, ein Festpreis

Das AfA-Gutachten funktioniert für jede vermietete Immobilie nach derselben Logik – vom Apartment bis zum Wohn- und Geschäftshaus. Die Ersparnis reicht in den Beispielen von rund 1.000 € pro Jahr bei der kleinen Eigentumswohnung bis über 8.000 € beim Mehrfamilienhaus; die Amortisation des Kallang-Festpreises von 699 € liegt zwischen einem und gut acht Monaten. Nicht lohnend ist das Gutachten bei Selbstnutzung, Neubau ab 2023, Kernsanierung und sehr kleinen Restwerten – diese Fälle klärt die kostenlose Ersteinschätzung vorab. Für alle anderen gilt: Je früher das Gutachten vorliegt, desto mehr offene Veranlagungsjahre profitieren.

Gutachten jetzt beauftragen — 699 € Festpreis, anerkannt oder kostenlos.

Dieser Ratgeber informiert allgemein und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.