Restnutzungsdauer-Gutachten in Nürnberg: Wiederaufbau-Bestand, Finanzämter und Festpreis

Nürnberg ist für Vermieter steuerlich ein Sonderfall. Die Altstadt wurde im Zweiten Weltkrieg zu rund 90 % zerstört, der Wiederaufbau prägte die 1950er und 1960er Jahre und hinterließ in Altstadt, Südstadt, Gostenhof, St. Johannis, Schweinau und Gibitzenhof einen sehr großen Nachkriegsbestand der Baujahre 1950 bis 1975. Dazu kommen Gründerzeitviertel in Teilen von Gostenhof, St. Johannis und der Nordstadt, die Großsiedlung Langwasser aus den Jahren 1957 bis in die 1980er und die Werderau aus den 1910er und 1920er Jahren. Ein großer Teil der rund 540.000 Einwohner der zweitgrößten Stadt Bayerns wohnt in Gebäuden, die 50 bis 120 Jahre alt sind.

Genau diese Bestände schreibt das Finanzamt pauschal mit 2 % oder 2,5 % pro Jahr ab, also über 50 beziehungsweise 40 Jahre, obwohl ihre tatsächliche Restnutzungsdauer häufig deutlich kürzer ist. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten in Nürnberg schließt diese Lücke. Es weist nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG die tatsächliche Nutzungsdauer des konkreten Gebäudes nach. Liegt sie bei 20 bis 35 Jahren, steigt die jährliche Gebäude-AfA auf 3 bis 5 %. Bei einem Gebäudeanteil von 500.000 € sind das mehrere tausend Euro Steuerersparnis pro Jahr bei unverändertem Abschreibungsvolumen.

Die folgenden Abschnitte ordnen den Nürnberger Gebäudebestand nach Stadtteilen und Baujahrsklassen ein, erklären die Herleitung der Restnutzungsdauer nach ImmoWertV, rechnen vier Nürnberger Beispielfälle durch und beschreiben, wie die Nürnberger Finanzämter prüfen. Alle Kaufpreise in den Rechenbeispielen sind ausdrücklich Beispielannahmen und keine Marktdaten. Kallang erstellt das Nutzungsdauer-Gutachten mit Ortsbesichtigung in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Schwabach für 699 € Festpreis inklusive Begleitschreiben für das Finanzamt.

Warum Nürnberg für die Gebäude-AfA ein Sonderfall ist

Rund 90 % Zerstörung und Wiederaufbau in zwei Jahrzehnten

Kaum eine deutsche Großstadt hat eine so einheitliche Baualtersstruktur in der Innenstadt wie Nürnberg. Die Zerstörung der Altstadt zu rund 90 % führte dazu, dass die Bebauung innerhalb der Stadtmauern und in den angrenzenden Vierteln fast vollständig in den 1950er und 1960er Jahren neu entstand. Diese Gebäude wurden unter den Bedingungen der Nachkriegszeit errichtet: knappe Baustoffe, einfache Grundrisse, Standardausstattung, geringe Dämmung. Viele dieser Häuser haben seither Fenster und Heizung erneuert bekommen, aber selten Dach, Fassade, Leitungen und Bäder gleichzeitig.

Für die steuerliche Nutzungsdauer ist das die entscheidende Ausgangslage. Ein Mehrfamilienhaus von 1958 ist im Jahr 2026 rund 68 Jahre alt. Die ImmoWertV setzt für Wohngebäude eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Rechnerisch bleiben also nur rund 12 Jahre, und selbst mit Teilmodernisierungen landen diese Gebäude typischerweise bei 20 bis 28 Jahren Restnutzungsdauer. Das Finanzamt unterstellt dagegen ohne Nachweis 50 Jahre ab Anschaffung.

Was das für die typisierte AfA bedeutet

Die typisierte AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG fragt nicht nach dem Zustand des Gebäudes, sondern nur nach dem Fertigstellungsjahr. Ein Käufer, der 2025 eine Wohnung in einem Südstadt-Haus von 1962 erwirbt, schreibt den Gebäudeanteil mit 2 % ab, also bis 2075. Dann wäre das Haus 113 Jahre alt. Diese Annahme ist für den Nürnberger Wiederaufbau-Bestand regelmäßig unrealistisch, und genau deshalb erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.

Die Differenz ist nicht nur rechnerisch. Sie entscheidet darüber, ob die AfA in den Jahren wirkt, in denen Sie die Immobilie tatsächlich halten, oder ob ein großer Teil des Abschreibungsvolumens erst nach einem möglichen Verkauf anfallen würde und damit faktisch verloren geht.

Gründerzeit, Siedlungsbau und Großsiedlung als zweite Gruppe

Neben dem Wiederaufbau prägen drei weitere Baualtersklassen den Nürnberger Mietwohnungsmarkt. Gründerzeithäuser in Gostenhof, St. Johannis und der Nordstadt sind 110 bis 140 Jahre alt, haben also die Modell-Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren rechnerisch längst überschritten. Hier hängt die Restnutzungsdauer allein vom Umfang der Modernisierungen ab. Die Werderau als Siedlung der 1910er und 1920er Jahre ist mit Baujahren vor 1925 ein Fall für die 2,5-%-AfA, die nach 40 Jahren endet, aber auch hier liegt die tatsächliche Restnutzungsdauer oft bei 20 bis 28 Jahren. Langwasser als Großsiedlung der Jahre 1957 bis in die 1980er umfasst Zeilenbauten, Hochhäuser und Reihenhäuser mit sehr unterschiedlichem Modernisierungsstand.

Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und die typisierte AfA

Die AfA-Sätze ohne Gutachten

Die Gebäude-AfA ist in § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG abschließend typisiert. Für Nürnberger Wohnimmobilien sind drei Sätze relevant:

Die Sätze gelten unabhängig vom Zustand. Ein kernsaniertes und ein unsaniertes Haus von 1960 werden gleich behandelt. Der Gesetzgeber hat dieses Problem erkannt und in Satz 2 eine Öffnungsklausel geschaffen.

Die Öffnungsklausel

Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes in den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 weniger als 33 Jahre, in den Fällen des Satzes 1 Nummer 2 Buchstabe a weniger als 33 Jahre, Buchstabe b weniger als 50 Jahre, Buchstabe c weniger als 40 Jahre, so können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden.

Das ist der Wortlaut von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG in seiner Grundaussage. Was unter Nutzungsdauer zu verstehen ist, definiert § 11c Abs. 1 EStDV: der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Maßgeblich sind drei Kriterien: technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Ein Nutzungsdauer-Gutachten muss zu allen drei Punkten Stellung nehmen.

Der Versuch der Einschränkung im Jahressteuergesetz 2024

Der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2024 sah vor, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG deutlich einzuschränken, unter anderem auf Fälle erheblich kürzerer Nutzungsdauer und mit verpflichtender Ortsbesichtigung. Diese Einschränkung wurde im Gesetzgebungsverfahren nicht umgesetzt. Die Vorschrift gilt unverändert. In der Praxis hat die Debatte aber Spuren hinterlassen: Finanzämter, auch die Nürnberger, achten seither verstärkt auf eine tatsächliche Ortsbesichtigung und eine objektbezogene Begründung. Gutachten vom Schreibtisch ohne Besichtigung haben es schwerer. Das ist der Grund, warum die Besichtigung bei Kallang im Festpreis enthalten ist und nicht als Zusatzoption verkauft wird.

Nürnberger Gebäudebestand nach Stadtteilen: typische Restnutzungsdauern

Die folgende Übersicht ordnet die prägenden Nürnberger Baualtersklassen den Stadtteilen zu und nennt Erfahrungswerte für die Restnutzungsdauer nicht kernsanierter Gebäude. Die Werte sind typische Spannen aus der Gutachtenpraxis nach dem Modellansatz der ImmoWertV, keine Zusagen. Das Ergebnis im Einzelfall hängt vom Modernisierungsstand, vom Zustand und von der wirtschaftlichen Entwertung ab.

Altstadt und Wiederaufbau-Kernviertel

Die Bebauung innerhalb der Stadtmauern ist überwiegend Wiederaufbau. Viele Häuser kombinieren Gewerbe im Erdgeschoss mit Wohnungen darüber. Für die Nutzungsdauer sind hier zwei Faktoren typisch: einerseits eine solide, aber einfache Bausubstanz der 1950er Jahre, andererseits ein häufig hoher Modernisierungsrückstau bei Leitungen, Bädern und Dämmung. Beides spricht für Restnutzungsdauern am unteren Ende der Spanne. Zu beachten ist, dass bei gemischt genutzten Gebäuden der Gebäudeanteil wegen der zentralen Lage und hoher Bodenwerte kleiner ausfallen kann. Hier lohnt sich die Kombination mit einem Kaufpreisaufteilungs-Gutachten, das Kallang für 349 € Aufpreis anbietet.

Südstadt, Gibitzenhof und Schweinau

Die Südstadt ist der klassische Nürnberger Mietwohnungsstandort mit dichter Blockrandbebauung, überwiegend aus den Jahren 1950 bis 1975. Eigentumswohnungen in diesen Häusern sind für private Kapitalanleger der häufigste Gutachtenfall in Nürnberg. Die Häuser wurden oft in den 1990er oder 2000er Jahren mit neuen Fenstern und einer neuen Heizung versehen, was nach Anlage 2 ImmoWertV 4 Modernisierungspunkte ergibt und die Restnutzungsdauer um einige Jahre verlängert. Dach, Fassade, Leitungen und Grundrisse blieben häufig unverändert. Typisches Ergebnis: 24 bis 30 Jahre.

Gostenhof, St. Johannis und Nordstadt: Gründerzeit

Die Gründerzeithäuser dieser Viertel sind 110 bis 140 Jahre alt. Das Modell der ImmoWertV kommt bei Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre rechnerisch auf eine negative Restnutzungsdauer. In solchen Fällen bestimmt allein das Modernisierungsmodell der Anlage 2 das Ergebnis. Ein Gründerzeithaus mit erneuertem Dach, neuen Fenstern und neuer Heizung, aber alten Leitungen, einfachen Bädern und ungedämmter Fassade kommt auf 8 Punkte und damit typischerweise auf 20 bis 26 Jahre. Der anerkannte Kallang-Fall Berlin-Neukölln, Baujahr 1912, zeigt mit 22 Jahren, in welche Richtung Gründerzeit-Mehrfamilienhäuser gehen. Neben dem technischen Zustand spielt in der Gründerzeit auch die wirtschaftliche Entwertung eine Rolle: Grundrisse mit Durchgangszimmern, Bäder ohne Fenster, fehlende Aufzüge und Stellplätze mindern die Markttauglichkeit und sind nach BFH IX R 14/23 ausdrücklich zu berücksichtigen.

Langwasser

Langwasser ist die Nürnberger Großsiedlung und wurde von 1957 bis in die 1980er Jahre in Abschnitten gebaut. Die Spanne der Baujahre ist groß, deshalb variiert die Restnutzungsdauer stärker als in anderen Stadtteilen. Ein Zeilenbau von 1960 ohne Fassadendämmung kommt auf 20 bis 25 Jahre, ein Reihenhaus von 1978 mit Teilmodernisierung auf 30 bis 35 Jahre. Für Wohnungen in Hochhäusern ist zusätzlich der Zustand von Aufzügen, Steigleitungen und Fassaden relevant, der sich der einzelne Eigentümer nur über die Protokolle der Eigentümerversammlung erschließen kann. Diese Protokolle sind für den Sachverständigen eine wichtige Quelle.

Werderau

Die Werderau ist eine Siedlung aus den 1910er und 1920er Jahren mit Reihen- und Doppelhäusern. Baujahre vor 1925 fallen unter die 2,5-%-AfA. Das Ausgangsniveau ohne Gutachten ist also schon höher als bei Nachkriegsbauten, trotzdem bleibt der Hebel erheblich: Bei einer Restnutzungsdauer von 22 Jahren steigt die AfA auf rund 4,5 %. Die Häuser sind klein, der Grundstücksanteil ist in Siedlungslagen oft vergleichsweise hoch. Eine saubere Kaufpreisaufteilung ist hier Voraussetzung dafür, dass die Mehr-AfA nicht durch einen zu niedrig angesetzten Gebäudeanteil verpufft.

Wie der Sachverständige die Restnutzungsdauer in Nürnberg herleitet

Das Vorgehen folgt der ImmoWertV 2021, die seit dem 01.01.2022 gilt. Der BFH hat diesen Modellansatz in IX R 25/19 und IX R 14/23 ausdrücklich als zulässige Schätzungsmethode anerkannt. Ein Bausubstanzgutachten mit Materialproben ist nicht erforderlich.

Schritt 1: Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1

Anlage 1 der ImmoWertV legt Modellwerte für die Gesamtnutzungsdauer fest. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Wohnungseigentum sind es 80 Jahre, für Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser 60 Jahre, für Kauf- und Warenhäuser sowie Verbrauchermärkte 30 bis 50 Jahre, für Produktions- und Lagerhallen 40 Jahre. Für den Nürnberger Wohnungsbestand ist der Wert von 80 Jahren der Ausgangspunkt.

Schritt 2: Alter und rechnerische Restnutzungsdauer

Nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV ergibt sich die Restnutzungsdauer aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Alters, anzupassen bei Modernisierungen nach oben und bei unterlassener Instandhaltung oder anderen Gegebenheiten nach unten. Für ein Südstadt-Haus von 1962 heißt das im Jahr 2025: 80 minus 63 gleich 17 Jahre rechnerische Restnutzungsdauer vor Anpassungen.

Schritt 3: Modernisierungspunkte nach Anlage 2

Anlage 2 der ImmoWertV bewertet durchgeführte Modernisierungen mit Punkten. Die Summe bestimmt zusammen mit Gesamtnutzungsdauer und Alter die modifizierte Restnutzungsdauer.

Die Praxisregel: Bei 0 bis 1 Punkten liegt die Restnutzungsdauer nahe bei Gesamtnutzungsdauer minus Alter, bei 18 bis 20 Punkten nahe am Neubauwert. Der Nürnberger Wiederaufbau-Bestand liegt meist zwischen 2 und 8 Punkten, weil Fenster und Heizung erneuert wurden, Dach und Fassade aber nicht. Das Modell ist dabei nicht mechanisch: Der Sachverständige bewertet, ob eine Maßnahme vollständig oder nur teilweise durchgeführt wurde, und vergibt entsprechend Teilpunkte.

Schritt 4: Wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Beschränkungen

§ 11c EStDV und die Rechtsprechung verlangen, dass neben dem technischen Verschleiß auch die wirtschaftliche Entwertung geprüft wird. Dazu gehören Standortfaktoren, Grundrissqualität, Markttauglichkeit und Modernisierungsrückstau. Das FG Münster hat am 02.04.2025 unter 14 K 654/23 E klargestellt, dass eine wirtschaftliche Entwertung ausreicht, auch wenn das Gebäude technisch noch länger stehen könnte. Für Nürnberger Objekte sind typische Punkte: Erdgeschosswohnungen an stark befahrenen Straßen, fehlende Balkone bei Wiederaufbauhäusern, Wohnungen ohne Aufzug im vierten Obergeschoss, Grundrisse mit gefangenen Räumen. Rechtliche Nutzungsbeschränkungen wie Denkmalschutz oder Erhaltungssatzungen werden ebenfalls erfasst.

Schritt 5: Ergebnis mit Bandbreite

Das Ergebnis ist eine begründete Schätzung. Das FG Münster hat bestätigt, dass eine Schätzung mit Bandbreite zulässig ist. Ein gutes Nutzungsdauer-Gutachten nennt deshalb eine Spanne, etwa 24 bis 28 Jahre, und begründet, warum der angesetzte Wert innerhalb dieser Spanne gewählt wurde. Die Herleitung wird im Gutachten Schritt für Schritt dokumentiert, damit der Sachbearbeiter sie nachvollziehen kann, ohne selbst Bausachverständiger zu sein.

Rechenbeispiele mit Nürnberger Größenordnungen

Alle Kaufpreise, Gebäudeanteile und Restnutzungsdauern in den folgenden Beispielen sind Beispielannahmen zur Veranschaulichung der Rechenlogik. Sie sind keine Marktdaten und keine Prognose für ein konkretes Objekt. Die Rechenlogik ist immer dieselbe: Neue Jahres-AfA gleich Restwert des Gebäudes geteilt durch die Restnutzungsdauer laut Gutachten. Die Steuerersparnis ergibt sich aus der Mehr-AfA multipliziert mit dem persönlichen Grenzsteuersatz, hier 42 % beziehungsweise 30 %, jeweils ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Mit dem AfA-Rechner von Kallang können Sie Ihre eigenen Zahlen einsetzen.

Beispiel 1: Eigentumswohnung Südstadt, Baujahr 1962

Beispielannahme: Kauf im Januar 2025, Anschaffungskosten inklusive Nebenkosten 275.000 €, Gebäudeanteil 70 % gleich 192.500 €, Grenzsteuersatz 42 %. Fenster und Heizung wurden 2004 erneuert, sonst keine Modernisierung.

• AfA ohne Gutachten: 2 % von 192.500 € gleich 3.850 € pro Jahr, Abschreibung bis 2074.
• Gutachten: Alter 63 Jahre, rechnerische Restnutzungsdauer 17 Jahre, 4 Modernisierungspunkte, Ergebnis 28 Jahre.
• AfA mit Gutachten: 192.500 € geteilt durch 28 gleich 6.875 € pro Jahr.
• Mehr-AfA: 3.025 € pro Jahr.
• Steuerersparnis bei 42 %: 1.270,50 € pro Jahr, über 28 Jahre rund 35.574 € vorgezogene Steuerentlastung.
• Bei 30 % Grenzsteuersatz: 907,50 € pro Jahr.

Das Gutachten für 699 € ist als Werbungskosten absetzbar und kostet netto bei 42 % rund 405 €. Es amortisiert sich im ersten Jahr.

Beispiel 2: Gründerzeit-Mehrfamilienhaus Gostenhof, Baujahr 1905

Beispielannahme: Kauf 2021, Anschaffungskosten 1.450.000 €, Gebäudeanteil 65 % gleich 942.500 €, Grenzsteuersatz 42 %. Die Bescheide 2021 bis 2023 sind bestandskräftig, 2024 steht unter Vorbehalt der Nachprüfung.

• AfA ohne Gutachten: Baujahr vor 1925, 2,5 % von 942.500 € gleich 23.562,50 € pro Jahr.
• Bereits abgeschrieben 2021 bis 2023: 70.687,50 €. Restwert zum 01.01.2024: 871.812,50 €.
• Gutachten mit Stichtag 01.01.2024: Dach und Fenster erneuert, Heizung 2010, Leitungen teilweise, Bäder einfach, Fassade ungedämmt, Grundrisse unverändert, 9 Punkte. Ergebnis 24 Jahre.
• AfA mit Gutachten ab 2024: 871.812,50 € geteilt durch 24 gleich 36.325,52 € pro Jahr.
• Mehr-AfA: 12.763,02 € pro Jahr.
• Steuerersparnis bei 42 %: 5.360,47 € pro Jahr.

Die für 2021 bis 2023 mit 2,5 % vorgenommene AfA wird nicht nachgeholt, aber auch nicht verschenkt: Der gesamte Restwert wird auf 24 Jahre verteilt. Das Abschreibungsende verschiebt sich von 2060 auf 2047.

Beispiel 3: Reihenhaus Langwasser, Baujahr 1972, 30 % Grenzsteuersatz

Beispielannahme: Kauf 2023, Anschaffungskosten 420.000 €, Gebäudeanteil 60 % gleich 252.000 €, Grenzsteuersatz 30 %. Keine wesentlichen Modernisierungen seit Errichtung, Heizung von 1998. Der Bescheid 2023 steht unter Vorbehalt der Nachprüfung, 2024 ist noch nicht veranlagt.

• AfA ohne Gutachten: 2 % von 252.000 € gleich 5.040 € pro Jahr.
• Gutachten mit Stichtag 2023: Alter 51 Jahre, rechnerisch 29 Jahre, 1 Modernisierungspunkt, Ergebnis 30 Jahre.
• AfA mit Gutachten: 252.000 € geteilt durch 30 gleich 8.400 € pro Jahr.
• Mehr-AfA: 3.360 € pro Jahr.
• Steuerersparnis bei 30 %: 1.008 € pro Jahr. Bei 42 % wären es 1.411,20 €.

Dieses Beispiel zeigt, dass sich das Nutzungsdauer-Gutachten auch bei mittleren Einkommen lohnt. Die Nettokosten des Gutachtens liegen bei 30 % Grenzsteuersatz bei rund 489 €, die Amortisation erfolgt innerhalb des ersten Jahres.

Beispiel 4: Siedlungshaus Werderau, Baujahr 1922

Beispielannahme: Kauf 2025, Anschaffungskosten 380.000 €, Gebäudeanteil 55 % gleich 209.000 €, Grenzsteuersatz 42 %. Fenster 2008, Heizung 2015, sonst Originalzustand.

• AfA ohne Gutachten: Baujahr vor 1925, 2,5 % von 209.000 € gleich 5.225 € pro Jahr.
• Gutachten: Alter 103 Jahre, 4 Modernisierungspunkte, Ergebnis 22 Jahre.
• AfA mit Gutachten: 209.000 € geteilt durch 22 gleich 9.500 € pro Jahr.
• Mehr-AfA: 4.275 € pro Jahr.
• Steuerersparnis bei 42 %: 1.795,50 € pro Jahr.

Die Werderau zeigt, dass auch bei einem Ausgangssatz von 2,5 % ein erheblicher Hebel bleibt. Entscheidend ist der kleine Gebäudeanteil: Wäre er durch eine Kaufpreisaufteilung per Gutachten statt per BMF-Arbeitshilfe auf 65 % anzuheben, stiege die Mehr-AfA entsprechend.

Was die Beispiele gemeinsam haben

In allen vier Fällen übersteigt die jährliche Steuerersparnis die Nettokosten des Gutachtens bereits im ersten Jahr. Die durchschnittliche Steuerersparnis der Kallang-Auftraggeber liegt bei rund 6.500 € pro Jahr, weil viele Auftraggeber Mehrfamilienhäuser mit höheren Gebäudeanteilen gutachten lassen. Die typische Amortisation beträgt rund 6 Wochen. Für Eigentümer mehrerer Nürnberger Objekte gewährt Kallang 5 % Rabatt ab 10 und 10 % ab 20 Objekten.

Die Nürnberger Finanzämter und der Ablauf der Einreichung

Zuständigkeit: Nürnberg-Nord, Nürnberg-Süd, Nürnberg-Zentral

In Nürnberg gibt es drei Finanzämter: Finanzamt Nürnberg-Nord, Finanzamt Nürnberg-Süd und Finanzamt Nürnberg-Zentral. Für Ihre Einkommensteuer ist in der Regel das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk Sie wohnen, nicht das Finanzamt am Ort der Immobilie. Wer in Fürth oder Erlangen wohnt und in der Nürnberger Südstadt vermietet, reicht das Gutachten also bei seinem Wohnsitzfinanzamt ein. Das Gutachten selbst ist davon unabhängig; es bezieht sich auf das Gebäude, nicht auf die Behörde.

Anlage V und Begleitschreiben

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in der Anlage V erklärt. Dort wird die AfA mit dem neuen Satz beziehungsweise dem neuen Jahresbetrag angesetzt. Das Gutachten wird als Nachweis beigefügt oder auf Anforderung nachgereicht. Kallang liefert zu jedem Gutachten ein Begleitschreiben für das Finanzamt, das die Rechtsgrundlage, die Methode und die Rechtsprechung in der Sprache des Sachbearbeiters zusammenfasst. Das Begleitschreiben erspart dem Finanzamt die Einordnung und reduziert erfahrungsgemäß Rückfragen. Wie das Finanzamt im Einzelnen prüft, beschreibt der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten beim Finanzamt.

Woran die Nürnberger Finanzämter die Qualität messen

Maßstab ist das BMF-Schreiben vom 22.02.2023. Es verlangt ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen, einen konkreten Objektbezug und Aussagen zu technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung und rechtlichen Nutzungsbeschränkungen. Die bloße Übernahme der Modell-Restnutzungsdauer aus der ImmoWertV ohne Begründung oder ein reines Verkehrswertgutachten genügt nach Auffassung des BMF nicht. Alle Kallang-Sachverständigen sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert, das Gutachten erfüllt die formalen Anforderungen des BMF-Schreibens vollständig.

Typische Rückfragen und wie sie beantwortet werden

Rückfragen der Nürnberger Finanzämter betreffen erfahrungsgemäß vier Punkte: ob eine Ortsbesichtigung stattgefunden hat, wie die Modernisierungspunkte hergeleitet wurden, ob die wirtschaftliche Entwertung objektbezogen begründet ist und ob der Sachverständige zertifiziert ist. Alle vier Punkte sind in einem Kallang-Gutachten dokumentiert: Besichtigungsprotokoll mit Datum und Fotos, Punktetabelle mit Begründung je Maßnahme, Abschnitt zur wirtschaftlichen Entwertung, Zertifikatskopie in der Anlage. Kommt dennoch eine Rückfrage, beantwortet Kallang sie kostenlos und ohne Stundensatz, bis das Finanzamt entschieden hat.

Rückfrage ist keine Ablehnung

Viele Vermieter werten eine Rückfrage des Finanzamts als Ablehnung und geben auf. Das ist ein Fehler. Eine Rückfrage ist Teil des normalen Prüfverfahrens. Erst wenn das Finanzamt im Bescheid die typisierte AfA ansetzt, liegt eine Ablehnung vor, gegen die innerhalb eines Monats Einspruch möglich ist. Die Kallang-Garantie „Anerkannt oder kostenlos“ greift, wenn das Gutachten trotz Nachbesserung endgültig nicht anerkannt wird: Dann wird der volle Kaufpreis erstattet.

Ortsbesichtigung in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Schwabach

Warum die Besichtigung entscheidend ist

Das Gesetz schreibt keine Ortsbesichtigung vor, und das FG Münster hat bestätigt, dass die Methode frei wählbar ist. Trotzdem ist die Besichtigung in der Praxis der wichtigste Einzelfaktor für die Anerkennung. Seit der Diskussion um das Jahressteuergesetz 2024 fragen Finanzämter gezielt danach. Ein Gutachten, das den Zustand von Dach, Fassade, Keller, Treppenhaus, Leitungen und Bädern aus eigener Anschauung beschreibt und mit Fotos belegt, ist objektbezogen im Sinne des BMF-Schreibens. Ein Gutachten, das nur Baujahr und Angaben des Eigentümers verarbeitet, ist angreifbar. Die Hintergründe erläutert die Vergleichsseite zur Ortsbesichtigung beim Restnutzungsdauer-Gutachten.

Was bei der Besichtigung in Nürnberg geprüft wird

Der Sachverständige nimmt innen und außen den Zustand auf: Dachhaut und Dachstuhl soweit zugänglich, Fassade und Dämmung, Fenster, Hauseingang und Treppenhaus, Keller mit Hausanschlüssen und Leitungen, Heizungsanlage mit Baujahr, Elektroinstallation, Bäder, Böden, Grundriss. Bei Eigentumswohnungen wird zusätzlich das Gemeinschaftseigentum erfasst, soweit zugänglich. Für Nürnberger Wiederaufbauhäuser sind typische Befunde: Stahlbetondecken mit einfachem Estrich, ungedämmte Außenwände aus Hochlochziegeln oder Bims, Steigleitungen aus den 1950er Jahren, Elektroinstallation ohne Fehlerstromschutz, Bäder aus den 1980er Jahren. Jeder Befund wird dokumentiert und fließt in die Modernisierungspunkte und in die Beurteilung der wirtschaftlichen Entwertung ein.

Innen- und Außenbesichtigung im Festpreis

Bei Kallang sind Innen- und Außenbesichtigung in allen 16 Bundesländern im Festpreis von 699 € enthalten, Fahrtkosten eingeschlossen. Für Nürnberg gilt das ebenso wie für Fürth, Erlangen und Schwabach. Bei anderen Anbietern ist die Besichtigung eine kostenpflichtige Zusatzoption: Gutachten.org berechnet laut öffentlicher Preisseite, Stand Oktober 2026, 499 € für Innen- und Außenbesichtigung, Nutzungsdauer.com 535,50 €, Betongold Gutachten 450 €. Lokale Sachverständige rechnen Fahrtzeit und Kilometer häufig gesondert ab. Wer den Endpreis vergleicht, muss die Besichtigung immer einrechnen.

Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten in Nürnberg?

Lokaler Sachverständiger oder Festpreisanbieter

Nürnberger Vermieter haben die Wahl zwischen einem ortsansässigen Sachverständigen und einem überregionalen Anbieter mit Festpreis. Beide Wege können zu einem anerkennungsfähigen Gutachten führen. Die Unterschiede liegen in Preis, Dauer, Nachbesserung und Risiko.

Die Preise der Wettbewerber stammen von deren öffentlichen Websites mit Stand Oktober 2026 und können sich ändern. Einen ausführlichen Vergleich finden Sie unter Kallang vs. lokaler Sachverständiger und im Ratgeber zu den Kosten eines Restnutzungsdauer-Gutachtens.

Was ein lokaler Sachverständiger in Nürnberg bietet und was nicht

Ein ortsansässiger Sachverständiger kennt den Nürnberger Markt, kann kurzfristig vor Ort sein und ist für Rückfragen persönlich erreichbar. Diese Vorteile sind real. Dem stehen typische Nachteile gegenüber: Honorare von 1.500 bis 2.200 € nach Erfahrungswerten, Fahrtkosten oft gesondert, Nachbesserung bei Rückfragen des Finanzamts nach Stundensatz, selten ein Begleitschreiben und keine Erstattung bei Nichtanerkennung. Hinzu kommt, dass viele lokale Sachverständige primär Verkehrswertgutachten erstellen und das steuerliche Nutzungsdauer-Gutachten nur gelegentlich. Ein Anbieter, der ausschließlich Nutzungsdauer-Gutachten erstellt, kennt die Rückfragemuster der Finanzämter besser.

Absetzbarkeit und Amortisation

Die Kosten des Nutzungsdauer-Gutachtens sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und in voller Höhe im Jahr der Zahlung abziehbar. Bei 42 % Grenzsteuersatz kosten 699 € netto rund 405 €, bei 30 % rund 489 €. Gegenüber steht die jährliche Steuerersparnis, die in den Nürnberger Beispielen zwischen 907 € und 5.360 € liegt. Die Amortisation erfolgt in allen Fällen innerhalb des ersten Jahres, bei Mehrfamilienhäusern innerhalb weniger Wochen. Ein lokales Gutachten für 1.900 € kostet netto rund 1.102 € und amortisiert sich bei der Südstadt-Wohnung aus Beispiel 1 erst nach gut zehn Monaten statt nach vier.

Bestpreisgarantie

Kallang gibt eine Bestpreisgarantie: Wer innerhalb von 14 Tagen nach Bestellung ein vergleichbares Restnutzungsdauer-Gutachten inklusive Ortsbesichtigung in Deutschland günstiger findet, erhält die Differenz erstattet. Die Preisübersicht und Bestellung finden Sie unter Preise und Bestellung, die Nürnberg-Seite unter Nutzungsdauer-Gutachten Nürnberg.

Rechtsprechung: Welche Urteile für Nürnberger Vermieter zählen

Die Nürnberger Finanzämter sind wie alle Finanzbehörden an die höchstrichterliche Rechtsprechung gebunden. Die folgenden Entscheidungen bilden den verbindlichen Rahmen. Eine vollständige Übersicht mit Einordnung finden Sie in der Urteilssammlung.

BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass sich der Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen kann, die im Einzelfall geeignet erscheint. Ein Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich. Die Schätzung anhand des Modells der Sachwertrichtlinie beziehungsweise der ImmoWertV ist zulässig. Das Finanzamt darf keine überzogenen Anforderungen stellen. Diese Entscheidung ist die Grundlage für jedes Nutzungsdauer-Gutachten nach dem Modellansatz.

Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint.

BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23

Der BFH bestätigte IX R 25/19 und ging einen Schritt weiter. Die sachverständige Schätzung der Restnutzungsdauer nach dem ImmoWertV-Modell ist rechtmäßig. Auch ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen mit Aussagen zur Restnutzungsdauer kann genügen. Vor allem stellte das Gericht klar, dass die wirtschaftliche Entwertung relevant ist, also Standort, Grundriss, Markttauglichkeit und Modernisierungsrückstau, nicht nur der technische Verschleiß. Vorinstanz war das FG Köln mit Urteil vom 23.03.2022, 6 K 923/20, das ein Gutachten mit Modellansatz anerkannt hatte.

FG Münster, Urteil vom 02.04.2025, 14 K 654/23 E

Das Finanzgericht Münster erkannte eine Restnutzungsdauer von 23 statt 50 Jahren an, also 4,35 % statt 2 % AfA. Die Kernaussagen: Wirtschaftliche Entwertung reicht aus, eine Zertifizierungspflicht des Gutachters besteht entgegen dem BMF-Schreiben nicht, die Methode ist frei wählbar, der Modellansatz ist zulässig, eine Schätzung mit Bandbreite ist erlaubt. Die Revision wurde nicht zugelassen. Für Nürnberger Vermieter ist das Urteil deshalb wichtig, weil es die strengen Lesarten des BMF-Schreibens begrenzt. In der Praxis empfiehlt es sich dennoch, einen zertifizierten Sachverständigen zu beauftragen, um die Diskussion gar nicht erst zu führen.

FG Hamburg, Urteil vom 01.04.2025, 3 K 60/23

Das FG Hamburg stellte klar, dass auch ein privat beauftragtes Gutachten als Nachweis geeignet ist. Eine amtliche Beauftragung ist nicht nötig. Das Argument mancher Sachbearbeiter, ein Parteigutachten sei weniger wert, trägt damit nicht.

FG Düsseldorf, Urteil vom 16.08.2023, 2 K 2449/18 E

Hier hatte das Gericht selbst ein Gutachten in Auftrag gegeben. Der Gerichtsgutachter ermittelte eine kürzere Restnutzungsdauer, die das Gericht anerkannte. Das Urteil zeigt, dass kürzere Nutzungsdauern bei Bestandsgebäuden kein Randphänomen sind, sondern bei neutraler Prüfung regelmäßig bestätigt werden.

Einordnung für Nürnberg

Keines dieser Urteile stammt aus Bayern, aber alle gelten bundesweit. Die BFH-Entscheidungen binden die Nürnberger Finanzämter unmittelbar. Die Finanzgerichtsurteile sind Orientierung und werden im Kallang-Begleitschreiben zitiert, damit der Sachbearbeiter die Rechtslage ohne eigene Recherche nachvollziehen kann. Die Entscheidungen im Volltext finden Sie beim Bundesfinanzhof.

Rückwirkung: Welche Steuerjahre Sie in Nürnberg noch ändern können

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten wirkt für alle noch nicht bestandskräftigen Veranlagungszeiträume. Welche das sind, bestimmt die Abgabenordnung.

Einspruchsfrist, Vorbehalt der Nachprüfung, Festsetzungsfrist

Nach § 355 AO beträgt die Einspruchsfrist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Innerhalb dieser Frist können Sie das Gutachten einreichen und den Bescheid ändern lassen. Bescheide unter Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 AO sind bis zum Ablauf der Festsetzungsfrist jederzeit änderbar. Die Festsetzungsfrist beträgt nach § 169 AO vier Jahre und beginnt nach § 170 AO mit Ablauf des Jahres, in dem die Steuererklärung abgegeben wurde, spätestens drei Jahre nach Entstehung der Steuer. Wer die Erklärung für 2022 im Jahr 2023 abgegeben hat, dessen Festsetzungsfrist läuft bis Ende 2027.

Neue Tatsachen und bestandskräftige Jahre

Bestandskräftige Bescheide ohne Vorbehalt lassen sich nur ausnahmsweise ändern, etwa wegen neuer Tatsachen nach § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO zugunsten des Steuerpflichtigen ohne grobes Verschulden. Ob ein nachträglich erstelltes Gutachten eine neue Tatsache oder nur ein neues Beweismittel ist, ist umstritten; die Finanzverwaltung lehnt die Änderung häufig ab. Verlassen Sie sich darauf nicht. Entscheidend ist aber: Verlorene AfA bestandskräftiger Jahre wird zwar nicht nachgeholt, der verbleibende Restwert wird jedoch auf die kürzere Restnutzungsdauer verteilt. Es geht kein Abschreibungsvolumen verloren, nur Zeit. Beispiel 2 aus Gostenhof zeigt die Mechanik. Ausführlich behandelt das der Ratgeber zum rückwirkenden Restnutzungsdauer-Gutachten.

Stichtag des Gutachtens

Das Gutachten bezieht sich auf den Zustand zu Beginn des ersten offenen Veranlagungszeitraums. Liegt dieser einige Jahre zurück, projiziert der Sachverständige den bei der Besichtigung festgestellten Zustand auf den Stichtag zurück und berücksichtigt zwischenzeitliche Modernisierungen. Das ist zulässig und üblich, muss aber im Gutachten dokumentiert sein.

Checkliste: Unterlagen für das Nutzungsdauer-Gutachten in Nürnberg

Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller liegt das Gutachten vor. Die 7 Werktage bei Kallang laufen ab vollständigen Unterlagen und Besichtigung. Fehlende Bauakten sind kein Hindernis, der Sachverständige erfasst den Zustand vor Ort.

• Kaufvertrag mit Kaufpreis, Datum des Übergangs von Nutzen und Lasten und Angaben zu Inventar.
• Grundbuchauszug oder bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung mit Miteigentumsanteil.
• Baujahr, möglichst mit Nachweis (Bauakte, Bauschein, Energieausweis, Versicherungsschein).
• Wohnfläche und Nutzfläche, Wohnflächenberechnung soweit vorhanden.
• Aufstellung aller Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach, Fenster, Leitungen, Heizung, Fassadendämmung, Bäder, Innenausbau, Grundriss.
• Bei Eigentumswohnungen: Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Stand der Instandhaltungsrücklage, beschlossene oder geplante Maßnahmen.
• Energieausweis.
• Bekannte Mängel, Feuchtigkeitsschäden, Setzrisse, Schadstoffbefunde.
• Bisherige Steuerbescheide mit AfA-Ansatz und bisherige Kaufpreisaufteilung.
• Fotos von Fassade, Dach, Keller, Treppenhaus, Bädern, Heizung, Elektroverteilung, falls die Besichtigung erst später stattfindet.
• Zugang für die Ortsbesichtigung: Terminabsprache mit Mietern, Hausverwaltung oder Hausmeister.

Welche Voraussetzungen das Objekt und Ihre steuerliche Situation erfüllen müssen, listet der Ratgeber zu den Voraussetzungen des Restnutzungsdauer-Gutachtens.

Typische Fehler und wann sich das Gutachten in Nürnberg nicht lohnt

Ein Nutzungsdauer-Gutachten ist kein Selbstläufer. Es gibt Konstellationen, in denen es keinen oder nur einen geringen Effekt hat. Ein seriöser Anbieter sagt das vorher. Kallang bietet dafür eine kostenlose Ersteinschätzung an.

Selbstgenutzte Immobilien

Die AfA gibt es nur bei Einkünften, also bei vermieteten oder betrieblich genutzten Gebäuden. Wer seine Altstadt-Wohnung selbst bewohnt, hat keinen AfA-Anspruch und braucht kein Gutachten. Bei teilweiser Vermietung, etwa einer Einliegerwohnung, gilt es anteilig.

Neubau ab 2023

Gebäude mit Fertigstellung nach dem 31.12.2022 werden ohnehin mit 3 % über 33 Jahre abgeschrieben. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer als 33 Jahre lässt sich bei einem Neubau praktisch nicht begründen. Für Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 kommt stattdessen die degressive AfA von 5 % nach § 7 Abs. 5a EStG in Betracht.

Kernsanierte Objekte

Ein Gründerzeithaus in St. Johannis, das vor fünf Jahren mit 18 bis 20 Modernisierungspunkten kernsaniert wurde, hat nach dem Modell der Anlage 2 eine Restnutzungsdauer nahe dem Neubauwert. Das Gutachten würde 50 Jahre oder mehr ergeben und damit nichts bringen. Der richtige Zeitpunkt für das Gutachten liegt vor der Sanierung, wie der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten vor oder nach Sanierung erläutert.

Sehr kleiner Gebäudeanteil

Beispielannahme: Eine kleine Wohnung in der Altstadt mit einem Gebäudeanteil von 95.000 €, das Haus 2016 umfassend saniert. Das Gutachten ergibt 45 Jahre. Die AfA steigt von 1.900 € auf 2.111 € pro Jahr, die Mehr-AfA beträgt 211 €, die Steuerersparnis bei 42 % rund 89 € im Jahr. Die Nettokosten des Gutachtens von 405 € amortisieren sich erst nach viereinhalb Jahren. In so einem Fall rät auch Kallang in der Ersteinschätzung ab.

Weitere typische Fehler

• Das Gutachten erst nach der Sanierung beauftragen und damit Modernisierungspunkte sammeln, die die Restnutzungsdauer verlängern.
• Einen Gutachter ohne Ortsbesichtigung wählen und dann an der objektbezogenen Begründung scheitern.
• Den Gebäudeanteil ungeprüft aus der BMF-Arbeitshilfe übernehmen, obwohl der BFH mit Urteil IX R 26/19 vom 21.07.2020 entschieden hat, dass die Arbeitshilfe nicht bindend ist und ein Gutachten vorgeht.
• Die Einspruchsfrist von einem Monat verstreichen lassen, weil das Gutachten noch nicht vorliegt. Besser: Einspruch einlegen und das Gutachten nachreichen.
• Anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG übersehen: Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwand innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung, der 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten netto übersteigt, wird zu Herstellungskosten und erhöht die AfA-Basis, ist aber nicht sofort abziehbar.
• Eine Rückfrage des Finanzamts als Ablehnung missverstehen und das Verfahren abbrechen.
• Das Gutachten ohne Begleitschreiben einreichen und dem Sachbearbeiter die rechtliche Einordnung überlassen.

Praxisbeispiele: Was anerkannte Kallang-Fälle für Nürnberg zeigen

Kallang hat bisher keine Nürnberger Fälle veröffentlicht. Drei anerkannte Fälle aus anderen Städten lassen sich aber direkt auf Nürnberger Baualtersklassen übertragen, weil die Methodik bundesweit identisch ist.

Gründerzeit: Berlin-Neukölln, Baujahr 1912

Ein Gründerzeit-Mehrfamilienhaus mit einem Gebäudeanteil von 872.400 €. Das Gutachten ergab eine Restnutzungsdauer von 22 Jahren, die AfA stieg von 2,0 % auf 4,55 %, die Steuerersparnis beträgt 9.327 € pro Jahr. Das Finanzamt Berlin-Neukölln erkannte das Gutachten im März 2025 ohne Rückfrage an. Das Nürnberger Pendant sind die Gründerzeithäuser in Gostenhof, St. Johannis und der Nordstadt. Die Zahlen aus Beispiel 2 bewegen sich in derselben Größenordnung.

Nachkriegsbau: Hamburg-Eimsbüttel, Baujahr 1958

Ein Klinker-Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen und einem Gebäudeanteil von 1.184.000 €. Restnutzungsdauer laut Gutachten 25 Jahre, AfA von 2,0 % auf 4,0 %, Steuerersparnis 9.946 € pro Jahr, anerkannt vom Finanzamt Hamburg-Nord im April 2025. Baujahr 1958 ist das typische Nürnberger Wiederaufbaujahr. Für ein Südstadt-Mehrfamilienhaus derselben Größe wäre ein vergleichbares Ergebnis plausibel.

Altbauwohnung: München-Haidhausen, Baujahr 1895

Eine einzelne Altbauwohnung in einem Mehrfamilienhaus mit einem Gebäudeanteil von 624.000 €. Restnutzungsdauer 26 Jahre, AfA von 2,0 % auf 3,85 %, Steuerersparnis 4.851 € pro Jahr, anerkannt vom Finanzamt München im Juni 2025 ohne Rückfrage. Der Fall zeigt, dass auch einzelne Eigentumswohnungen in Altbauten gutachtenfähig sind. Das Finanzamt München gehört wie die Nürnberger Finanzämter zur bayerischen Finanzverwaltung. Weitere Einordnungen finden Sie unter Gutachten für Altbauten.

Ablauf mit Kallang in Nürnberg: Schritt für Schritt

Schritt 1: Kostenlose Ersteinschätzung

Auf der Startseite von kallang.net geben Sie Baujahr, Objektart, Gebäudeanteil und Modernisierungsstand ein. Kallang schätzt, ob und in welcher Größenordnung sich ein Gutachten lohnt. Fällt die Einschätzung negativ aus, erfahren Sie das vorher.

Schritt 2: Bestellung zum Festpreis

Die Bestellung erfolgt online zum Festpreis von 699 € inklusive Umsatzsteuer. Der Preis gilt für Eigentumswohnung, Ein- und Zweifamilienhaus und Mehrfamilienhaus gleichermaßen und unabhängig von der Wohnfläche. Optional wählen Sie Express in 3 Werktagen für 200 € Aufpreis, Turbo in 24 Stunden für 699 € Aufpreis oder das Kaufpreisaufteilungs-Gutachten für 349 € Aufpreis.

Schritt 3: Unterlagen hochladen

Sie laden die Unterlagen aus der Checkliste hoch. Fehlende Dokumente werden bei der Besichtigung ersetzt.

Schritt 4: Ortsbesichtigung in Nürnberg

Ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger besichtigt das Objekt innen und außen. Der Termin wird mit Ihnen, der Hausverwaltung oder den Mietern abgestimmt. Fahrtkosten nach Nürnberg, Fürth, Erlangen oder Schwabach sind enthalten.

Schritt 5: Gutachten und Begleitschreiben

Innerhalb von 7 Werktagen nach vollständigen Unterlagen und Besichtigung erhalten Sie das Gutachten mit Herleitung nach ImmoWertV, Besichtigungsprotokoll, Fotos, Zertifikatsnachweis und das Begleitschreiben für das Finanzamt.

Schritt 6: Einreichung beim Finanzamt

Sie oder Ihr Steuerberater setzen die neue AfA in der Anlage V an und fügen Gutachten und Begleitschreiben bei. Bei offenen Vorjahren stellen Sie zusätzlich einen Änderungsantrag.

Schritt 7: Rückfragen und Garantie

Rückfragen des Finanzamts beantwortet Kallang kostenlos und bessert bei Bedarf nach, bis die Behörde entschieden hat. Wird das Gutachten endgültig nicht anerkannt, erhalten Sie den vollen Kaufpreis zurück. Die Kallang-Auftraggeber bewerten den Service mit 4,8 von 5 Sternen aus 127 Bewertungen.

Fazit: Restnutzungsdauer-Gutachten Nürnberg

Der Nürnberger Gebäudebestand ist wie geschaffen für ein Restnutzungsdauer-Gutachten. Der Wiederaufbau der 1950er und 1960er Jahre in Altstadt, Südstadt, Gostenhof, St. Johannis, Schweinau und Gibitzenhof, die Gründerzeithäuser in Gostenhof, St. Johannis und der Nordstadt, die Großsiedlung Langwasser und die Werderau liefern regelmäßig Restnutzungsdauern von 18 bis 35 Jahren. Das bedeutet 3 bis 5,5 % AfA statt 2 % oder 2,5 %. Bei den Nürnberger Beispielen aus diesem Ratgeber liegt die jährliche Steuerersparnis zwischen rund 900 € für eine Südstadt-Wohnung bei 30 % Grenzsteuersatz und rund 5.360 € für ein Gründerzeit-Mehrfamilienhaus in Gostenhof.

Rechtlich ist der Weg gesichert: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, die BFH-Urteile IX R 25/19 und IX R 14/23 sowie die Finanzgerichtsurteile aus Münster, Hamburg, Düsseldorf und Köln lassen den Modellansatz der ImmoWertV ausdrücklich zu. Die Nürnberger Finanzämter prüfen nach dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das ein objektbezogenes Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen verlangt. Eine Ortsbesichtigung ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, in der Praxis aber der entscheidende Faktor.

Die Handlungsempfehlung: Prüfen Sie zuerst mit der kostenlosen Ersteinschätzung, ob Ihr Objekt gutachtenfähig ist. Beauftragen Sie das Gutachten vor einer größeren Sanierung und innerhalb der Einspruchsfrist des aktuellen Bescheids. Wählen Sie einen Anbieter, bei dem Besichtigung, Begleitschreiben und Nachbesserung im Preis enthalten sind. Kallang erstellt das Nutzungsdauer-Gutachten für Nürnberg, Fürth, Erlangen und Schwabach zum Festpreis von 699 € mit Innen- und Außenbesichtigung, Begleitschreiben, kostenloser Nachbesserung und der Garantie „Anerkannt oder kostenlos“, in 7 Werktagen. Grundlagen zur AfA-Mechanik finden Sie im Ratgeber AfA-Gutachten.