AfA-Gutachten für die Wohnung: So schreiben Sie Ihre Eigentumswohnung schneller ab

Vermietete Eigentumswohnungen sind das häufigste Anlageobjekt privater Kapitalanleger in Deutschland – und zugleich der Objekttyp, bei dem die pauschale Abschreibung von 2 % am häufigsten zu niedrig angesetzt ist. Wer eine Wohnung in einem Haus von 1905, 1965 oder 1974 besitzt, schreibt nach der gesetzlichen Typisierung so ab, als trüge das Gebäude noch 50 Jahre. Die Besichtigungspraxis zeigt ein anderes Bild: Unsanierte Altbauten erreichen häufig 20 bis 30 Jahre, Nachkriegsbauten 25 bis 35 Jahre Restnutzungsdauer.

Ein AfA-Gutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG weist diese kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach und hebt den AfA-Satz entsprechend an. Bei Eigentumswohnungen gilt dabei eine Besonderheit, die viele Eigentümer unterschätzen: Nicht der Zustand der eigenen vier Wände entscheidet, sondern der Zustand des gesamten Gebäudes – Dach, Fassade, Tragwerk und Steigleitungen gehören zum Gemeinschaftseigentum und bestimmen die Restnutzungsdauer wesentlich mit.

Dieser Ratgeber erklärt die ETW-spezifischen Besonderheiten, zeigt, welche WEG-Unterlagen als Indizien dienen, rechnet drei typische Wohnungsgrößen mit 200.000 bis 350.000 € Gebäudeanteil durch und vergleicht Altbauwohnung, 70er-Jahre-Wohnung und Neubau.

Kurzantwort: AfA-Gutachten für die Eigentumswohnung

Ein AfA-Gutachten für eine vermietete Eigentumswohnung stellt die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes fest, in dem die Wohnung liegt. Fällt sie kürzer aus als die pauschalen 50 Jahre, wird der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten auf die kürzere Dauer verteilt – die jährliche AfA steigt. Die Eckdaten:

• Maßgeblich ist das ganze Haus: Dach, Fassade, Steigleitungen und Haustechnik (Gemeinschaftseigentum) zählen ebenso wie die Wohnung selbst (Sondereigentum).
• Typische Ergebnisse: Altbauwohnungen 20 bis 30 Jahre, Wohnungen in Nachkriegs- und 70er-Jahre-Bauten 25 bis 35 Jahre Restnutzungsdauer.
• Typische Wirkung: Bei 280.000 € Gebäudeanteil und 28 Jahren statt 50 Jahren steigt die AfA von 5.600 € auf 10.000 € – bei 42 % Grenzsteuersatz 1.848 € mehr Ersparnis pro Jahr.
• Kosten: Kallang 699 € Festpreis inklusive Innen- und Außenbesichtigung, unabhängig von der Wohnfläche; Marktpreise sonst 1.279 € bis 2.200 € (öffentliche Preisseiten, Stand Oktober 2026).
• Nicht sinnvoll: bei Neubauwohnungen ab 2023, kernsanierten Gebäuden und Selbstnutzung.

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Die ETW-Besonderheit: Das Gemeinschaftseigentum bestimmt mit

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt rechtlich zwei Dinge: das Sondereigentum an der Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Für die steuerliche Restnutzungsdauer ist diese Unterscheidung zentral, denn abgeschrieben wird der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten – und der umfasst beides.

Was zum Gemeinschaftseigentum gehört

Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Bauteile, die das Gebäude als Ganzes tragen und versorgen: Dach und Dachstuhl, Fassade und Außenwände, Tragwerk und Geschossdecken, Fundament, Treppenhaus, Aufzug, Steigleitungen für Wasser, Abwasser und Elektrik sowie die zentrale Heizungsanlage. Genau diese Bauteile entscheiden darüber, wie lange das Gebäude wirtschaftlich trägt.

Die praktische Konsequenz: Eine 2024 hochwertig renovierte Wohnung – neues Bad, neue Böden, neue Elektrik innerhalb der Wohnung – in einem unsanierten Haus von 1965 hat trotzdem eine kurze Restnutzungsdauer. Umgekehrt kann eine unrenovierte Wohnung in einem kernsanierten Gebäude eine lange Restnutzungsdauer haben. Der Sachverständige bewertet das Gebäude als wirtschaftliche Einheit; die Modernisierungspunkte der Anlage 2 ImmoWertV erfassen überwiegend Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie Dacherneuerung, Fensteraustausch, Heizungsmodernisierung und Fassadendämmung.

Warum das für Wohnungseigentümer oft ein Vorteil ist

Einzelne Wohnungseigentümer können das Gemeinschaftseigentum nicht allein sanieren – Dach, Fassade und Stränge werden nur saniert, wenn die Eigentümergemeinschaft es beschließt. In vielen Wohnanlagen der 1950er- bis 1980er-Jahre sind solche Beschlüsse seit Jahrzehnten unterblieben. Für die Bewohnbarkeit ist das ein Ärgernis, für das AfA-Gutachten ein belastbarer Befund: Der dokumentierte Zustand des Gemeinschaftseigentums begründet die kürzere Restnutzungsdauer objektiv und nachvollziehbar.

WEG-Unterlagen als Indizien: Protokolle, Rücklage, Beschlusslage

Bei Eigentumswohnungen stehen dem Sachverständigen Belege zur Verfügung, die es bei Einfamilienhäusern nicht gibt: die Dokumentation der Eigentümergemeinschaft. Sie ergänzt den Besichtigungsbefund um eine schriftliche Historie.

Protokolle der Eigentümerversammlungen

Die Protokolle der letzten Jahre zeigen, welche Instandhaltungsthemen diskutiert, beschlossen oder vertagt wurden. Wiederkehrende Tagesordnungspunkte zu undichtem Dach, feuchtem Keller oder maroden Steigleitungen ohne gefassten Sanierungsbeschluss dokumentieren einen Instandhaltungsstau – ein gewichtiges Indiz für eine verkürzte wirtschaftliche Nutzungsdauer.

Instandhaltungsrücklage und Wirtschaftsplan

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage im Verhältnis zu den absehbaren Maßnahmen ist ein zweites Indiz. Steht eine Dachsanierung mit geschätzten 180.000 € an und enthält die Rücklage 30.000 €, ist die Finanzierung der nächsten Großmaßnahmen ungeklärt – die wirtschaftliche Entwertung des Gebäudes schreitet voran. Der Wirtschaftsplan und etwaige Sonderumlagenbeschlüsse vervollständigen das Bild.

Wichtig für die Einordnung: Weder eine niedrige noch eine hohe Rücklage entscheidet für sich allein. Der Sachverständige würdigt Rücklage, Beschlusslage und Besichtigungsbefund im Zusammenhang. Maßgeblich bleibt der tatsächliche Zustand von Dach, Fassade, Leitungen und Technik, wie ihn die Innen- und Außenbesichtigung dokumentiert – seit dem Jahressteuergesetz 2024 achten Finanzämter verstärkt darauf, dass diese Besichtigung stattgefunden hat. Welche Anforderungen im Einzelnen gelten, erläutert der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten Voraussetzungen.

Rechenbeispiele: Drei typische Eigentumswohnungen

Die folgenden Beispiele decken die gängige Spanne vermieteter Eigentumswohnungen ab. Grenzsteuersatz jeweils 42 %, bisherige AfA 2 % (Pauschale), Gutachtenkosten 699 €. Alle Objektdaten sind Beispielannahmen; die AfA berechnet sich als Gebäudeanteil geteilt durch Restnutzungsdauer.

Die Rechnung im Detail: 3-Zimmer-Wohnung, Baujahr 1961

Kaufpreis inklusive Nebenkosten 400.000 €, Gebäudeanteil 70 % gleich 280.000 €. Ohne Gutachten: 2 % AfA gleich 5.600 € pro Jahr. Die Besichtigung ergibt: Dach aus der Bauzeit mit punktuellen Ausbesserungen, ungedämmte Fassade, Steigleitungen original, Heizung 19 Jahre alt, Fenster aus den 1990er-Jahren. Das Gutachten stellt 28 Jahre Restnutzungsdauer fest.

Neue AfA: 280.000 € geteilt durch 28 Jahre gleich 10.000 € pro Jahr – ein AfA-Satz von rund 3,6 %. Die Mehr-AfA von 4.400 € spart bei 42 % Grenzsteuersatz 1.848 € Steuern pro Jahr. Über zehn Jahre sind das 18.480 €, denen einmalige Gutachtenkosten von 699 € gegenüberstehen – nach Werbungskostenabzug netto rund 405 €. Für Ihre eigenen Zahlen: AfA-Rechner.

Wer zusätzlich den Gebäudeanteil für zu niedrig hält – in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten rechnet die BMF-Arbeitshilfe oft unplausibel viel dem Boden zu –, kombiniert das Nutzungsdauer-Gutachten mit einer Kaufpreisaufteilung für 349 € zusätzlich. Beide Gutachten entstehen aus demselben Ortstermin.

Altbauwohnung, 70er-Jahre-Wohnung, Neubau: Was zu erwarten ist

Das Baujahr des Hauses prägt den typischen Besichtigungsbefund – und damit das realistische Ergebnis des Gutachtens.

Altbauwohnung (vor 1950): größtes Potenzial

Gründerzeit- und Vorkriegshäuser sind 2026 zwischen 75 und weit über 120 Jahre alt. Ohne umfassende Sanierung sind Dachstuhl, Holzbalkendecken, Leitungsstränge und Fassade weit jenseits ihrer üblichen Lebensdauer. Sachverständige stellen bei unsanierten Altbauten nach Besichtigung häufig 20 bis 30 Jahre Restnutzungsdauer fest – ein AfA-Satz von 3,3 bis 5 % statt der 2,5 % beziehungsweise 2 % Pauschale. Das FG Münster hat 2025 (14 K 654/23 E) sogar 23 statt 50 Jahre anerkannt. Bei teilmodernisierten Altbauten (etwa neue Fenster und Heizung, aber Originalstränge und ungedämmte Fassade) liegen die Ergebnisse meist am oberen Rand dieser Spanne.

70er-Jahre-Wohnung: der unterschätzte Klassiker

Wohnanlagen der 1960er- und 1970er-Jahre gelten vielen Eigentümern als „noch jung". Die Besichtigung zeigt regelmäßig das Gegenteil: Steigleitungen aus der Bauzeit, Flachdächer oder einfach gedeckte Satteldächer am Ende ihrer Lebensdauer, ungedämmte Betonfassaden, Elektrik ohne ausreichende Querschnitte. Typische Ergebnisse liegen bei 25 bis 35 Jahren Restnutzungsdauer, also 2,9 bis 4 % AfA. Da diese Jahrgänge den Großteil des vermieteten Wohnungsbestands stellen, ist hier das Gesamtpotenzial am größten. Wie die Herleitung nach ImmoWertV im Detail funktioniert, zeigt der Ratgeber Restnutzungsdauer von Immobilien.

Neubauwohnung (ab 2023): kein Fall für das Gutachten

Für Wohnungen mit Fertigstellung ab 2023 gilt bereits der AfA-Satz von 3 %. Eine kürzere Restnutzungsdauer ist bei einem Neubau praktisch nicht begründbar – das Gutachten wäre Geld ohne Nutzen. Dasselbe gilt für Wohnungen in kernsanierten Gebäuden, deren Restnutzungsdauer nahe am Neubauniveau liegt. Die kostenlose Ersteinschätzung von Kallang sortiert solche Fälle aus, bevor Kosten entstehen.

Ablauf: Besichtigung und Gutachten bei einer Eigentumswohnung

Der Ablauf entspricht dem bei anderen Objektarten, mit zwei ETW-Besonderheiten: Der Termin wird mit dem Mieter abgestimmt, und die Besichtigung umfasst neben der Wohnung die zugänglichen Gemeinschaftsbereiche – Treppenhaus, Keller, Dachboden beziehungsweise Dachzugang, Fassade und Heizungsraum.

1. Kostenlose Ersteinschätzung: Lohnt sich das Gutachten für Ihre Wohnung voraussichtlich?
2. Unterlagen zusammenstellen: Kaufvertrag, Teilungserklärung, WEG-Protokolle, Wirtschaftsplan, Stand der Instandhaltungsrücklage, Grundriss.
3. Innen- und Außenbesichtigung durch einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen – in allen 16 Bundesländern, Fahrtkosten inklusive.
4. Gutachten fertig in 7 Werktagen nach Besichtigung und vollständigen Unterlagen; Express in 3 Werktagen für 200 € Aufpreis (899 €), Turbo in 24 Stunden für 699 € Aufpreis (1.398 €).
5. Einreichung beim Finanzamt mit Begleitschreiben; Rückfragen deckt die kostenlose Nachbesserung ab.

Rechtlich steht der Nachweis auf festem Grund: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, konkretisiert durch § 11c EStDV und das BMF-Schreiben vom 22.02.2023. Der BFH hat privat beauftragte Gutachten ausdrücklich zugelassen (IX R 25/19) und die wirtschaftliche Betrachtung der Nutzungsdauer bestätigt (IX R 14/23). Die Entscheidungen im Überblick bietet die Urteilssammlung.

Kosten: Warum der Festpreis gerade bei Wohnungen zählt

Bei Eigentumswohnungen ist die absolute Steuerersparnis kleiner als bei Mehrfamilienhäusern – umso stärker entscheidet der Gutachtenpreis über die Wirtschaftlichkeit. Kallang berechnet 699 € Festpreis inklusive 19 % Umsatzsteuer, Besichtigung, Fahrtkosten, Begleitschreiben und kostenloser Nachbesserung. Zum Vergleich die Endpreise mit Besichtigung laut öffentlichen Preisseiten, Stand Oktober 2026: Betongold Gutachten 1.279 €, Sprengnetter 1.349 €, Gutachten.org ab 1.422,62 €, lokale Sachverständige typisch 1.500 bis 2.200 €.

Für die 2-Zimmer-Wohnung aus dem Rechenbeispiel (1.120 € Ersparnis pro Jahr) bedeutet das: Amortisation bei Kallang nach rund 7,5 Monaten, bei einem Gutachten für 1.800 € erst nach über 19 Monaten. Bei kleineren Wohnungen entscheidet der Preis also darüber, ob sich das Gutachten zügig rechnet. Die vollständige Preisanalyse liefert der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten Kosten, die Gegenüberstellung der Anbieter die Vergleichsübersicht. Abgesichert ist der Auftrag doppelt: Bestpreisgarantie (Differenzerstattung bei günstigerem vergleichbarem Angebot innerhalb von 14 Tagen) und die Garantie „Anerkannt oder kostenlos" – bei endgültiger Ablehnung nach Nachbesserung wird der volle Kaufpreis erstattet.

Wer mehrere Wohnungen hält, senkt den Stückpreis zusätzlich: 10 % Rabatt ab 10 Objekten, 15 % ab 20, 20 % ab 50, 25 % ab 100.

Checkliste: Unterlagen für das AfA-Gutachten Ihrer Wohnung

• Kaufvertrag mit Kaufpreis und Übergabedatum (Besitz, Nutzen, Lasten)
• Teilungserklärung mit Miteigentumsanteil
• Grundriss der Wohnung, möglichst Wohnflächenberechnung
• Protokolle der letzten 3 bis 5 Eigentümerversammlungen
• Aktueller Wirtschaftsplan und Stand der Instandhaltungsrücklage
• Beschlüsse zu durchgeführten oder geplanten Sanierungen am Gemeinschaftseigentum
• Liste der Modernisierungen in der Wohnung mit Jahreszahlen
• Energieausweis, falls vorhanden (als ergänzende Unterlage)
• Kontakt des Mieters oder der Hausverwaltung für die Terminabstimmung

Fehlt etwas davon, ist das kein Hindernis: Der Sachverständige ersetzt fehlende Unterlagen durch eigene Feststellungen bei der Besichtigung.

Fazit: Bei vermieteten Wohnungen vor 1995 fast immer prüfenswert

Die Eigentumswohnung ist für das AfA-Gutachten ein dankbarer Fall: Der Zustand des Gemeinschaftseigentums – Dach, Fassade, Steigleitungen, Haustechnik – lässt sich objektiv feststellen und durch WEG-Protokolle und Rücklagenhistorie zusätzlich belegen. Bei Gebäuden vor etwa 1995 ohne Kernsanierung ergeben sich typischerweise 20 bis 35 Jahre Restnutzungsdauer statt der pauschalen 50 Jahre. Schon bei einer mittleren Wohnung mit 280.000 € Gebäudeanteil bringt das 1.848 € zusätzliche Steuerersparnis pro Jahr; die Gutachtenkosten von 699 € sind in wenigen Monaten eingespielt, über die Haltedauer summiert sich der Vorteil auf fünfstellige Beträge.

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Dieser Ratgeber informiert allgemein und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.