Vermögensaufbau mit System

Die goldene Regel im Vermögensaufbau lautet: Verstehe dein Investment. Wie nachhaltiger Vermögensaufbau mit Immobilien funktioniert, erfährst du hier auf Kallang. Lerne Immobilien, denn Unkenntnis ist der Hauptgrund für Fehlinvestitionen.

Die Immobilie als Geldmaschine

Um eine Immobilie zur erfolgreichen Geldmaschine zu machen, müssen folgende Parameter im Einklang stehen:

• Auswahl des richtigen Objektes
• Finanzierung des Objekts
• Auswahl des geeigneten Mieters

Ist nur einer dieser Parameter problembehaftet, so behindern wir nachhaltig unseren Vermögensaufbau.

Erfolgskennzahlen einer Immobilie

Die einzig relevante Erfolgskennzahl, um den Erfolg unserer Immobilie zu bewerten ist die Rendite. Die Rendite beschreibt das Verhältnis zwischen der Investitionssumme und dem Ertrag einer Kapitalanlage und misst in Prozent den erwirtschafteten Überschuss innerhalb eines Jahres. Ist diese Kennzahl positiv, so haben wir eine Geldmaschine, mal mehr, mal weniger profitabel. Auf Kallang kannst du direkt nach den renditestärksten Immobilien filtern. Erzielen wir aber eine negative Rendite, so verbrennen wir unser Geld.

Unsere Anforderung bei der Immobiliensuche ist es daher, bezogen auf die gesamten Anschaffungskosten, eine möglichst hohe Rendite einzufahren.

Schritt 1: Berechnung der Nettojahreskaltmiete

Sollte die Immobilie bereits vermietet sein, so können wir auf die aktuelle Nettojahreskaltmiete der Immobilie zurückgreifen. Wird die Immobilie unvermietet angeboten, so können wir die Anfangskaltmiete anhand eines Mietspiegels ermitteln oder uns an Vergleichswohnungen orientieren. Das sind die gängisten Methoden. Das Bürgerliche Gesetzbuch schlägt noch weitere Vorgehensweisen vor, aber diese kommen nur selten zum Einsatz.

Um die monatliche Nettokaltmiete zu erhalten, müssen vorab noch die "nicht umlagefähigen Kosten" abgezogen werden. Das sind Kosten, die vom Vermieter zu tragen sind.

Um die Jahreskaltmiete zu erhalten, multiplizieren wir anschließend die monatliche Kaltmiete mit 12.

Sollte sich das Objekt nach dem Quickcheck als lukrativ erweisen, so nehmen wir Kontakt mit dem Verkäufer auf und fragen die tatsächlichen Daten ab und wiederholen unsere Berechnung.

Schritt 2: Berechnung der Gesamtkapitalrendite

Auf Basis der Jahresnettokaltmiete berechnen wir nun die Gesamtkapitalrendite

Anschaffungspreis zzgl. Anschaffungsnebenkosten = Anschaffungskosten Jahresnettokaltmiete / Anschaffungskosten x 100 = Kapitalrendite oder auch Mietrendite

Schritt 3: Unterschreitung des Renditeziels

Erreichen wir nach dieser Berechnung nicht unsere Zielrendite, so haben wir drei Optionen:

1. Mieterhöhung vornehmen (bei bereits vermieteten Wohnungen)
2. Anfangsnettokaltmiete durch Modernisierungen und Sanierung erhöhen
3. Deal verwerfen und neues Angebot einholen
4. Nachverhandeln, bis Renditeziel erfüllt ist

Berechnung der Eigenkapitalrendite

1. Anschaffungskosten - Eigenkapitalanteil = Darlehen (Fremdkapital)
2. Darlehen / 100 x Darlehenszins = Darlehenskosten p.a. (Zinsen)
3. (Jahresnettokaltmiete - Darlehenskosten) / EK x 100 = Eigenkapitalrendite

Der Hebeleffekt

Hebeleffekte ermöglichen es dir aus einer Eigenkapitalrendite von 6 Prozent eine Rendite von 20 Prozent zu machen. Je weniger Eigenkapital du einsetzt, desto größer der Hebeleffekt. Ohne Fremdkapital nimmst du dir die Chance von Traumrenditen und verlangsamst deinen persönlichen Vermögensaufbau massiv. Gleichzeitig erhöht sich durch die höhere Kreditsumme auch die monatliche Belastung durch die höheren Zinszahlungen.

Vermögensaufbau und Cashflow

Der Cashflow ist der monatliche Überschussbetrag, der nach Abzug der nicht Umlagefähigen Betriebskosten und der Darlehensrate von der Kaltmiete übrig bleibt.

Möglichkeiten, um deinen persönlichen Vermögensaufbau zu beschleunigen:

• Sondertilgungen, um die monatlichen Raten zu reduzieren und den Cashflow zu erhöhen
• Verbesserung der Darlehenskonditionen durch verbesserte Bonität bei weiteren Immobilienzukäufen
• Verbesserung der Verhandlungsfähigkeit, um die Kaufpreise zu drücken
• Mieterhöhungen
• Ausbau deines Netzwerks, um an günstige Off-Market-Immobilien zu kommen