[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"ratgeber-index":3,"ratgeber-ehegattenschaukel":222},[4,11,17,24,31,38,45,52,59,66,73,80,86,93,99,105,112,119,124,130,136,142,148,155,161,167,174,180,186,192,199,205,210,216],{"_path":5,"title":6,"description":7,"h1":8,"kicker":9,"datePublished":10},"/ratgeber/afa-erhoehen","AfA erhöhen: 7 legale Wege für Vermieter 2026","AfA erhöhen 2026: kürzere Nutzungsdauer per Gutachten, Kaufpreisaufteilung, Herstellungskosten, degressive und Sonder-AfA – mit Rechenbeispielen.","AfA erhöhen: Sieben legale Wege, die Gebäudeabschreibung Ihrer Immobilie zu steigern","Strategie","2026-10-06T00:00:00.000Z",{"_path":12,"title":13,"description":14,"h1":15,"kicker":16,"datePublished":10},"/ratgeber/afa-gutachten","AfA-Gutachten: Definition, Wirkung und Kosten 2026","AfA-Gutachten 2026: Rechtsgrundlage § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, Rechenlogik Restwert ÷ Restnutzungsdauer, Anforderungen des Finanzamts, Kosten ab 699 €.","AfA-Gutachten: So verkürzen Sie die Nutzungsdauer und erhöhen die Gebäude-AfA","Grundlagen",{"_path":18,"title":19,"description":20,"h1":21,"kicker":22,"datePublished":23},"/ratgeber/afa-gutachten-berlin","AfA-Gutachten Berlin 2026: mehr Abschreibung für den Altbau","AfA-Gutachten Berlin 2026: AfA von 2 % auf 3–5 % heben. Gründerzeit in Neukölln, Wedding & Prenzlauer Berg, Beispiele, 699 € Festpreis inkl. Besichtigung.","AfA-Gutachten in Berlin: höhere Abschreibung im größten Altbaumarkt Deutschlands","AfA in Berlin","2026-11-18T00:00:00.000Z",{"_path":25,"title":26,"description":27,"h1":28,"kicker":29,"datePublished":30},"/ratgeber/afa-gutachten-erstellen","AfA-Gutachten erstellen 2026: Ablauf, Anbieter, Unterlagen","AfA-Gutachten erstellen 2026: Wer nach DIN EN ISO/IEC 17024 erstellen darf, warum Eigenberechnungen scheitern, Ablauf in 7 Schritten und alle Unterlagen.","AfA-Gutachten erstellen lassen: Wer es darf, wie es abläuft und welche Unterlagen Sie brauchen","Anleitung","2026-11-07T00:00:00.000Z",{"_path":32,"title":33,"description":34,"h1":35,"kicker":36,"datePublished":37},"/ratgeber/afa-gutachten-finanzamt","AfA-Gutachten Finanzamt 2026: Anerkennung sicherstellen","AfA-Gutachten Finanzamt 2026: Was Sachbearbeiter nach dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 prüfen, Rückfragen, Nachbesserung und Einspruch – mit Checkliste.","AfA-Gutachten beim Finanzamt: So wird die kürzere Nutzungsdauer 2026 anerkannt","Anerkennung","2026-11-06T00:00:00.000Z",{"_path":39,"title":40,"description":41,"h1":42,"kicker":43,"datePublished":44},"/ratgeber/afa-gutachten-hamburg","AfA-Gutachten Hamburg 2026: mehr AfA für Altbau & Backstein","AfA-Gutachten Hamburg 2026: AfA von 2 % auf 3–5 % heben. Gründerzeit in Eimsbüttel, Backstein in Barmbek, Rechenbeispiele, 699 € Festpreis inkl. Besichtigung.","AfA-Gutachten in Hamburg: höhere Abschreibung für Gründerzeit, Backstein und Nachkriegszeilen","AfA in Hamburg","2026-11-17T00:00:00.000Z",{"_path":46,"title":47,"description":48,"h1":49,"kicker":50,"datePublished":51},"/ratgeber/afa-gutachten-immobilie","AfA-Gutachten Immobilie 2026: Für welche Objekte es sich lohnt","AfA-Gutachten Immobilie 2026: Rechenbeispiele für ETW, EFH, MFH, Mischobjekte und Gewerbe – plus die Fälle, in denen sich das Gutachten nicht rechnet.","AfA-Gutachten für Immobilien: Für welche Objekttypen sich das Gutachten 2026 lohnt – mit Rechenbeispielen","Objekttypen","2026-11-08T00:00:00.000Z",{"_path":53,"title":54,"description":55,"h1":56,"kicker":57,"datePublished":58},"/ratgeber/afa-gutachten-kosten","AfA-Gutachten Kosten 2026: Preise, Vergleich & Amortisation","AfA-Gutachten Kosten 2026: 699 € bis 2.200 € im Marktvergleich, Preisbausteine, Absetzbarkeit und Amortisation – mit Rechenbeispielen für ETW, EFH und MFH.","AfA-Gutachten Kosten 2026: Was das Gutachten kostet und wann es sich rechnet","Kosten & Nutzen","2026-11-05T00:00:00.000Z",{"_path":60,"title":61,"description":62,"h1":63,"kicker":64,"datePublished":65},"/ratgeber/afa-gutachten-muenchen","AfA-Gutachten München 2026: Abschreibung legal verdoppeln","AfA-Gutachten München 2026: AfA von 2 % auf 3–5 % heben. Altbau in Haidhausen & Schwabing, Kaufpreisaufteilung bei Rekord-Bodenwerten, 699 € Festpreis.","AfA-Gutachten in München: höhere Abschreibung für Gründerzeit- und Nachkriegsbestand zum Festpreis","AfA in München","2026-11-16T00:00:00.000Z",{"_path":67,"title":68,"description":69,"h1":70,"kicker":71,"datePublished":72},"/ratgeber/afa-gutachten-was-ist-das","AfA-Gutachten: Was ist das? Einfach erklärt 2026","AfA-Gutachten einfach erklärt: Der Nachweis kürzerer Nutzungsdauer hebt die Abschreibung von 2 % auf oft 3 bis 5 % – mit Rechenbeispielen, 699 € Festpreis.","AfA-Gutachten: Was ist das? 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Besichtigung), Entscheidungshilfe.","Betongold Gutachten im Check: Angebot, Kosten und der faire Vergleich mit Kallang","Anbieter im Check",{"_path":87,"title":88,"description":89,"h1":90,"kicker":91,"datePublished":92},"/ratgeber/ehegattenschaukel","Ehegattenschaukel: neues AfA-Volumen durch Verkauf an den Ehepartner","Ehegattenschaukel erklärt: Verkauf der Immobilie an den Ehepartner schafft neues AfA-Volumen – grunderwerbsteuerfrei. Voraussetzungen, Rechenbeispiel, Risiken 2026.","Die Ehegattenschaukel: Wie Ehepaare mit einem Verkauf untereinander neues AfA-Volumen schaffen","Steuerstrategie","2026-11-04T00:00:00.000Z",{"_path":94,"title":95,"description":96,"h1":97,"kicker":98,"datePublished":92},"/ratgeber/gebaeudeabschreibung","Gebäudeabschreibung 2026: alle AfA-Sätze, Tabellen, Beispiele","Gebäudeabschreibung 2026: lineare AfA (2, 2,5, 3 %), degressive 5 %-AfA, Sonder-AfA § 7b, Denkmal-AfA und kürzere Nutzungsdauer per Gutachten – mit Tabellen.","Gebäudeabschreibung 2026: alle AfA-Sätze, Tabellen und Rechenbeispiele","Abschreibung",{"_path":100,"title":101,"description":102,"h1":103,"kicker":104,"datePublished":92},"/ratgeber/kaufpreisaufteilung-immobilie","Kaufpreisaufteilung Immobilie: Gebäudeanteil erhöhen statt BMF-Arbeitshilfe","Kaufpreisaufteilung 2026: Warum die BMF-Arbeitshilfe den Gebäudeanteil oft zu niedrig ansetzt, was der BFH entschieden hat und wie ein Gutachten die AfA dauerhaft erhöht.","Kaufpreisaufteilung: So wird der Gebäudeanteil Ihrer Immobilie richtig – und steuerlich optimal – bestimmt","Kaufpreisaufteilung",{"_path":106,"title":107,"description":108,"h1":109,"kicker":110,"datePublished":111},"/ratgeber/restnutzungsdauer-berechnen","Restnutzungsdauer berechnen 2026: Formel, Tabelle, Beispiele","Restnutzungsdauer berechnen 2026: Formel GND − Alter, 80 Jahre GND nach Anlage 1 ImmoWertV, Modernisierungspunkte nach Anlage 2, 3 komplette Rechenbeispiele.","Restnutzungsdauer berechnen: Formel, Modernisierungspunkte und drei vollständige Rechenbeispiele","Rechenanleitung","2026-11-14T00:00:00.000Z",{"_path":113,"title":114,"description":115,"h1":116,"kicker":117,"datePublished":118},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gebaeude-tabelle","Restnutzungsdauer Gebäude: Tabelle 2026 nach ImmoWertV","Restnutzungsdauer Gebäude Tabelle 2026: Gesamtnutzungsdauern nach Anlage 1 ImmoWertV (Wohnen 80, Büro 60 Jahre), Werte nach Baujahr plus AfA-Satz-Tabelle.","Restnutzungsdauer Gebäude Tabelle: Gesamtnutzungsdauern nach ImmoWertV und Werte nach Baujahr","Alle Tabellen","2026-11-15T00:00:00.000Z",{"_path":120,"title":121,"description":122,"h1":123,"kicker":16,"datePublished":10},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten","Restnutzungsdauer-Gutachten: Definition und Ablauf","Restnutzungsdauer-Gutachten: Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, Alter, Modernisierungspunkte nach ImmoWertV, wirtschaftliche Entwertung, Ergebnisse 2026.","Restnutzungsdauer-Gutachten: So wird die Restnutzungsdauer einer Immobilie ermittelt",{"_path":125,"title":126,"description":127,"h1":128,"kicker":129,"datePublished":10},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-erfahrungen","Restnutzungsdauer-Gutachten Erfahrungen: 3 Fälle & Muster","Restnutzungsdauer-Gutachten Erfahrungen 2026: Drei anerkannte Fälle mit Zahlen, typische Rückfragen, Ablehnungsgründe und widerlegte Forenmythen.","Restnutzungsdauer-Gutachten Erfahrungen: Drei anerkannte Fälle, typische Muster und Mythen","Erfahrungen",{"_path":131,"title":132,"description":133,"h1":134,"kicker":135,"datePublished":10},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-finanzamt","Restnutzungsdauer-Gutachten Finanzamt: Anerkennung sichern","Restnutzungsdauer-Gutachten Finanzamt: So prüft die Behörde, typische Rückfragen mit Musterantworten, Einspruch nach § 347 AO und aktuelle Urteile 2026.","Restnutzungsdauer-Gutachten beim Finanzamt: Prüfung, Rückfragen, Einspruch und Anerkennung","Finanzamt",{"_path":137,"title":138,"description":139,"h1":140,"kicker":141,"datePublished":10},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-kosten","Restnutzungsdauer-Gutachten Kosten 2026: Preisvergleich","Restnutzungsdauer-Gutachten Kosten 2026: Preise von 699 € bis 2.200 € im Vergleich, versteckte Posten, Absetzbarkeit und Amortisation mit Rechenbeispielen.","Restnutzungsdauer-Gutachten Kosten 2026: Was ein Nutzungsdauer-Gutachten wirklich kostet","Kosten 2026",{"_path":143,"title":144,"description":145,"h1":146,"kicker":147,"datePublished":10},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-muster","Restnutzungsdauer-Gutachten Muster: Aufbau & Beispiel 2026","Restnutzungsdauer-Gutachten Muster 2026: Aufbau Kapitel für Kapitel, Musterformulierungen, Begleitschreiben ans Finanzamt und Eintrag in Anlage V.","Restnutzungsdauer-Gutachten Muster: So ist ein anerkennungsfähiges Gutachten aufgebaut","Aufbau & Muster",{"_path":149,"title":150,"description":151,"h1":152,"kicker":153,"datePublished":154},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-nachteile","Restnutzungsdauer-Gutachten Nachteile 2026: ehrliche Analyse","Restnutzungsdauer-Gutachten Nachteile 2026: 5 echte Risiken vom Verkauf in der 10-Jahres-Frist bis Ablehnungsrisiko – mit Bewertung und Rechenbeispielen.","Restnutzungsdauer-Gutachten: Nachteile ehrlich analysiert – und wie Sie jeden einzelnen entschärfen","Ehrliche 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Zeitstrahl, Fristen, 3 Rechenbeispiele.","Restnutzungsdauer-Gutachten rückwirkend: Welche Steuerjahre Sie noch korrigieren können","Rückwirkung",{"_path":181,"title":182,"description":183,"h1":184,"kicker":185,"datePublished":10},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-vor-oder-nach-sanierung","Restnutzungsdauer-Gutachten vor oder nach Sanierung?","Restnutzungsdauer-Gutachten vor oder nach Sanierung? Warum das Gutachten meist vor der Sanierung sinnvoll ist: 15 %-Grenze, Szenarien und Rechenbeispiele.","Restnutzungsdauer-Gutachten vor oder nach Sanierung: Der richtige Zeitpunkt für die AfA","Zeitpunkt",{"_path":187,"title":188,"description":189,"h1":190,"kicker":191,"datePublished":10},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-voraussetzungen","Restnutzungsdauer-Gutachten: Voraussetzungen 2026","Restnutzungsdauer-Gutachten Voraussetzungen 2026: Objekt, Steuerlage, Gutachter und Gutachten in 4 Blöcken, mit Unterlagen-Tabelle und Rechenbeispielen.","Restnutzungsdauer-Gutachten Voraussetzungen: Die komplette Checkliste für Vermieter 2026","Checkliste",{"_path":193,"title":194,"description":195,"h1":196,"kicker":197,"datePublished":198},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-was-ist-das","Restnutzungsdauer-Gutachten: Was ist das? Definition 2026","Restnutzungsdauer-Gutachten erklärt: Definition, Abgrenzung zur 80-Jahre-Gesamtnutzungsdauer, Inhalt des Dokuments, AfA-Wirkung – Beispiele, 699 € Festpreis.","Restnutzungsdauer-Gutachten: Was ist das? Definition, Inhalt und Wirkung verständlich erklärt","Definition","2026-11-12T00:00:00.000Z",{"_path":200,"title":201,"description":202,"h1":203,"kicker":204,"datePublished":10},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-wer-macht-das","Restnutzungsdauer-Gutachten: Wer macht das? Gutachter 2026","Restnutzungsdauer-Gutachten – wer macht das? Öffentlich bestellte und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige, Zertifikatscheck, Kosten.","Restnutzungsdauer-Gutachten: Wer macht das? Sachverständige, die das Finanzamt anerkennt","Sachverständige",{"_path":206,"title":207,"description":208,"h1":209,"kicker":16,"datePublished":92},"/ratgeber/restnutzungsdauer-immobilien","Restnutzungsdauer von Immobilien: Tabelle, Berechnung, AfA 2026","Restnutzungsdauer von Immobilien 2026: Tabelle nach Baujahr, Berechnung nach ImmoWertV mit Modernisierungspunkten und die Wirkung auf die AfA – mit Beispielen.","Restnutzungsdauer von Immobilien: Berechnung, Tabellen und steuerliche Wirkung",{"_path":211,"title":212,"description":213,"h1":214,"kicker":215,"datePublished":92},"/ratgeber/schimmelgutachten-kosten","Schimmelgutachten: Kosten, Ablauf, wer zahlt – der Leitfaden 2026","Schimmelgutachten 2026: Kosten von Ortstermin bis gerichtsfestem Gutachten, Ablauf der Ursachenanalyse, Beweislast zwischen Mieter und Vermieter – mit Kostentabelle.","Schimmelgutachten: Was es kostet, wie es abläuft und wer am Ende zahlt","Schimmel",{"_path":217,"title":218,"description":219,"h1":220,"kicker":221,"datePublished":92},"/ratgeber/verkehrswertgutachten-kosten","Verkehrswertgutachten: Kosten, Dauer, Anlässe – der Überblick 2026","Verkehrswertgutachten 2026: Kosten nach Objektart, Vollgutachten vs. Kurzgutachten, Anforderungen bei Erbschaft und Finanzamt (§ 198 BewG) – und wann ein günstigeres Gutachten reicht.","Verkehrswertgutachten: Was es kostet, wer es erstellen darf und wann Sie wirklich eines brauchen","Verkehrswert",{"_path":87,"_dir":223,"_draft":224,"_partial":224,"_locale":225,"title":88,"description":89,"h1":90,"keywords":226,"kicker":91,"answer":227,"datePublished":92,"dateModified":92,"related":228,"faqs":235,"body":269,"_type":748,"_id":749,"_source":750,"_file":751,"_stem":752,"_extension":753},"ratgeber",false,"","ehegattenschaukel, ehegattenschaukel immobilie, immobilie an ehepartner verkaufen, ehegattenschaukel steuer, afa step up, verkauf unter ehegatten, ehegattenschaukel risiken","Die Ehegattenschaukel ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie an den eigenen Ehepartner zum Marktpreis. Der Erwerb ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 4 GrEStG), und nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist bleibt der Veräußerungsgewinn des verkaufenden Partners steuerfrei (§ 23 EStG). Der kaufende Partner schreibt anschließend vom aktuellen Kaufpreis neu ab – das weitgehend verbrauchte AfA-Volumen wird so auf den heutigen Verkehrswert „aufgefrischt“. Voraussetzung sind ein fremdüblicher, notariell beurkundeter Kaufvertrag und eine tatsächlich durchgeführte Zahlung bzw. Finanzierung.",[229,230,231,232,233,234],"afa-erhoehen","gebaeudeabschreibung","kaufpreisaufteilung-immobilie","restnutzungsdauer-gutachten","restnutzungsdauer-immobilien","restnutzungsdauer-gutachten-finanzamt",[236,239,242,245,248,251,254,257,260,263,266],{"q":237,"a":238},"Was ist die Ehegattenschaukel?","Die Ehegattenschaukel ist der Verkauf einer (meist vermieteten) Immobilie an den eigenen Ehepartner zum Verkehrswert. Ziel ist ein steuerlicher Neustart: Der erwerbende Partner erhält neue, höhere Anschaffungskosten und damit neues AfA-Volumen, außerdem sind seine Finanzierungszinsen als Werbungskosten abziehbar. Der Erwerb unter Ehegatten ist von der Grunderwerbsteuer befreit.",{"q":240,"a":241},"Ist die Ehegattenschaukel legal?","Ja. Verkäufe zwischen Ehegatten sind zivilrechtlich und steuerlich anerkannt, wenn sie wie unter fremden Dritten gestaltet und tatsächlich durchgeführt werden: notarieller Kaufvertrag, marktgerechter Kaufpreis, realer Zahlungsfluss bzw. echte Finanzierung, Grundbuchumschreibung. Fehlt die Fremdüblichkeit oder die tatsächliche Durchführung, kann das Finanzamt die Gestaltung als Scheingeschäft oder Gestaltungsmissbrauch (§ 42 AO) verwerfen.",{"q":243,"a":244},"Warum fällt bei der Ehegattenschaukel keine Grunderwerbsteuer an?","§ 3 Nr. 4 GrEStG stellt Grundstückserwerbe durch den Ehegatten des Veräußerers steuerfrei. Dasselbe gilt für eingetragene Lebenspartner. Bei 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland ist das der größte Kostenvorteil gegenüber einem Verkauf an Dritte. Notar- und Grundbuchkosten (zusammen meist 1,5 bis 2 % des Kaufpreises) fallen dagegen regulär an.",{"q":246,"a":247},"Muss der Verkäufer den Gewinn versteuern?","Nur innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 EStG. Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf an den Ehepartner mehr als zehn Jahre, ist der private Veräußerungsgewinn steuerfrei – die bisher vorgenommene AfA wird nicht nachversteuert. Verkauft der Partner innerhalb der Frist, ist der Gewinn (inklusive der AfA-Minderung des Buchwerts) steuerpflichtig; dann lohnt die Schaukel in der Regel nicht.",{"q":249,"a":250},"Wie hoch muss der Kaufpreis bei der Ehegattenschaukel sein?","Marktgerecht. Ein deutlich über- oder unterhöhter Preis gefährdet die Anerkennung: Zu hoch provoziert den Vorwurf der Gestaltung zur AfA-Maximierung und kann eine Teilschenkung darstellen, zu niedrig verschenkt AfA-Volumen und kann ebenfalls schenkungsteuerliche Folgen haben. In der Praxis wird der Verkehrswert dokumentiert – über Vergleichswerte, eine fundierte Maklereinwertung oder ein Gutachten.",{"q":252,"a":253},"Beginnt mit der Ehegattenschaukel eine neue Spekulationsfrist?","Ja. Der kaufende Ehegatte startet eine eigene zehnjährige Frist ab seinem Erwerb. Ein späterer Verkauf an Dritte innerhalb dieser neuen Frist wäre steuerpflichtig – bei zwischenzeitlich hoher AfA mit entsprechend höherem Gewinn. Die Haltestrategie sollte deshalb vor der Schaukel feststehen.",{"q":255,"a":256},"Welche Rolle spielt die Finanzierung bei der Ehegattenschaukel?","Eine zentrale. Finanziert der erwerbende Partner den Kaufpreis per Bankdarlehen, sind die Zinsen bei Vermietung als Werbungskosten abziehbar – aus privatem, nicht abziehbarem Eigenkapital wird so steuerwirksames Fremdkapital. Der Kaufpreis muss tatsächlich fließen; ein bloßer Buchungsvorgang ohne Zahlung wird nicht anerkannt. Auch ein fremdübliches Verkäuferdarlehen ist möglich, muss aber wie unter Dritten vereinbart und bedient werden.",{"q":258,"a":259},"Funktioniert die Ehegattenschaukel auch mit Kindern oder Geschwistern?","Eingeschränkt. Die Grunderwerbsteuerbefreiung gilt für Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Verwandte in gerader Linie (also auch Verkauf an Kinder, § 3 Nr. 6 GrEStG) – nicht für Geschwister. Verkäufe an Kinder können sinnvoll sein, werfen aber eigene Fragen auf (Finanzierung durch das Kind, Schenkungsteuer bei Unterpreis). Der Begriff Ehegattenschaukel meint den Verkauf zwischen Ehepartnern.",{"q":261,"a":262},"Was kostet die Ehegattenschaukel?","Im Kern Notar- und Grundbuchkosten von zusammen etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises, dazu gegebenenfalls Beratungs- und Finanzierungskosten (Bearbeitung, Grundschuldbestellung). Grunderwerbsteuer fällt nicht an. Bei einer 500.000-€-Immobilie liegen die Transaktionskosten damit grob bei 8.000 bis 10.000 € – dem stehen je nach Fall jährlich vier- bis fünfstellige Steuerersparnisse aus neuer AfA und Zinsabzug gegenüber.",{"q":264,"a":265},"Wie lässt sich die neue AfA nach der Schaukel maximieren?","Mit zwei Gutachten: Eine Kaufpreisaufteilung legt fest, wie viel des neuen Kaufpreises auf das abschreibbare Gebäude entfällt – gutachterlich oft 10 bis 20 Prozentpunkte mehr als nach BMF-Arbeitshilfe. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG verkürzt zusätzlich die Abschreibungsdauer, bei Altbauten häufig auf 18 bis 35 Jahre statt 50. Kallang erstellt beide auf Basis einer Ortsbesichtigung: 699 € plus 349 €.",{"q":267,"a":268},"Welche Risiken hat die Ehegattenschaukel?","Die wichtigsten: Verwerfung mangels Fremdüblichkeit oder tatsächlicher Durchführung, Verkauf innerhalb der alten Spekulationsfrist (steuerpflichtiger Gewinn), die neue Zehnjahresfrist beim Erwerber, schenkungsteuerliche Folgen bei nicht marktgerechtem Preis sowie das zivilrechtliche Risiko, dass die Immobilie im Scheidungsfall dem erwerbenden Partner gehört. Eine steuerliche Beratung vor der Umsetzung ist Pflicht, kein Kür.",{"type":270,"children":271,"toc":733},"root",[272,280,285,292,297,302,308,354,360,365,370,492,497,516,522,529,534,540,545,551,556,562,616,622,627,645,669,689,695,728],{"type":273,"tag":274,"props":275,"children":276},"element","p",{},[277],{"type":278,"value":279},"text","Kaum eine legale Steuerstrategie für Immobilienvermögen wird so oft erwähnt und so selten sauber erklärt wie die Ehegattenschaukel. Das Prinzip ist einfach: Ein Ehepartner verkauft die vermietete Immobilie zum Marktpreis an den anderen. Richtig umgesetzt entsteht daraus ein steuerlicher Neustart – neues AfA-Volumen auf den heutigen Verkehrswert, voll abziehbare Finanzierungszinsen, keine Grunderwerbsteuer und bei Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist kein steuerpflichtiger Gewinn.",{"type":273,"tag":274,"props":281,"children":282},{},[283],{"type":278,"value":284},"Dieser Ratgeber erklärt die Mechanik, rechnet ein vollständiges Beispiel durch, benennt die Voraussetzungen und Risiken und zeigt, wie sich der Effekt mit Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer-Gutachten maximieren lässt.",{"type":273,"tag":286,"props":287,"children":289},"h2",{"id":288},"das-problem-die-afa-nutzt-sich-ab-der-wert-steigt",[290],{"type":278,"value":291},"Das Problem: Die AfA nutzt sich ab, der Wert steigt",{"type":273,"tag":274,"props":293,"children":294},{},[295],{"type":278,"value":296},"Die Gebäudeabschreibung bemisst sich an den historischen Anschaffungskosten. Wer 2004 für 220.000 € gekauft hat, schreibt 2026 immer noch auf dieser Basis ab – obwohl die Immobilie heute vielleicht 550.000 € wert ist. Nach 50 Jahren ist die Pauschal-AfA vollständig verbraucht; schon vorher wird der jährliche Betrag im Verhältnis zum heutigen Vermögenswert klein.",{"type":273,"tag":274,"props":298,"children":299},{},[300],{"type":278,"value":301},"Gleichzeitig gilt: Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 EStG ist der Wertzuwachs bei Privatvermögen steuerfrei realisierbar. Die Ehegattenschaukel verbindet beide Regeln: Der steuerfreie Verkauf findet nicht an einen Fremden statt, sondern an den eigenen Ehepartner – die Immobilie bleibt in der Familie, aber die AfA-Uhr wird auf den heutigen Wert neu gestellt.",{"type":273,"tag":286,"props":303,"children":305},{"id":304},"die-mechanik-in-vier-schritten",[306],{"type":278,"value":307},"Die Mechanik in vier Schritten",{"type":273,"tag":309,"props":310,"children":311},"ol",{},[312,324,334,344],{"type":273,"tag":313,"props":314,"children":315},"li",{},[316,322],{"type":273,"tag":317,"props":318,"children":319},"strong",{},[320],{"type":278,"value":321},"Verkehrswert ermitteln und dokumentieren.",{"type":278,"value":323}," Der Kaufpreis muss marktgerecht sein – über Vergleichswerte, eine fundierte Einwertung oder ein Gutachten.",{"type":273,"tag":313,"props":325,"children":326},{},[327,332],{"type":273,"tag":317,"props":328,"children":329},{},[330],{"type":278,"value":331},"Notarieller Kaufvertrag wie unter Fremden.",{"type":278,"value":333}," Kaufpreis, Fälligkeit, Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, Grundbuchumschreibung – vollständig und fremdüblich.",{"type":273,"tag":313,"props":335,"children":336},{},[337,342],{"type":273,"tag":317,"props":338,"children":339},{},[340],{"type":278,"value":341},"Kaufpreis tatsächlich zahlen.",{"type":278,"value":343}," Idealerweise per Bankfinanzierung des erwerbenden Partners; die Zinsen sind bei Vermietung Werbungskosten. Der Verkäufer erhält den Kaufpreis real auf sein Konto.",{"type":273,"tag":313,"props":345,"children":346},{},[347,352],{"type":273,"tag":317,"props":348,"children":349},{},[350],{"type":278,"value":351},"Neue AfA ansetzen.",{"type":278,"value":353}," Der Erwerber teilt den Kaufpreis in Boden- und Gebäudeanteil auf und schreibt den Gebäudeanteil neu ab – auf Wunsch mit verkürzter Nutzungsdauer per Gutachten.",{"type":273,"tag":286,"props":355,"children":357},{"id":356},"rechenbeispiel-220000-altbestand-550000-heutiger-wert",[358],{"type":278,"value":359},"Rechenbeispiel: 220.000 € Altbestand, 550.000 € heutiger Wert",{"type":273,"tag":274,"props":361,"children":362},{},[363],{"type":278,"value":364},"Ausgangslage: Ehepartner A kaufte 2008 ein vermietetes Mehrfamilienhaus für 220.000 € (Gebäudeanteil 70 % = 154.000 €, AfA 2 % = 3.080 € pro Jahr). 2026 ist das Objekt 550.000 € wert. Die Spekulationsfrist ist seit 2018 abgelaufen.",{"type":273,"tag":274,"props":366,"children":367},{},[368],{"type":278,"value":369},"A verkauft 2026 an Ehepartner B für 550.000 €, B finanziert 450.000 € bei der Bank zu 3,6 %.",{"type":273,"tag":371,"props":372,"children":373},"table",{},[374,398],{"type":273,"tag":375,"props":376,"children":377},"thead",{},[378],{"type":273,"tag":379,"props":380,"children":381},"tr",{},[382,388,393],{"type":273,"tag":383,"props":384,"children":385},"th",{},[386],{"type":278,"value":387},"Position",{"type":273,"tag":383,"props":389,"children":390},{},[391],{"type":278,"value":392},"Vor der Schaukel (A)",{"type":273,"tag":383,"props":394,"children":395},{},[396],{"type":278,"value":397},"Nach der Schaukel (B)",{"type":273,"tag":399,"props":400,"children":401},"tbody",{},[402,421,439,457,475],{"type":273,"tag":379,"props":403,"children":404},{},[405,411,416],{"type":273,"tag":406,"props":407,"children":408},"td",{},[409],{"type":278,"value":410},"AfA-Bemessungsgrundlage (Gebäude)",{"type":273,"tag":406,"props":412,"children":413},{},[414],{"type":278,"value":415},"154.000 €",{"type":273,"tag":406,"props":417,"children":418},{},[419],{"type":278,"value":420},"412.500 € (75 % von 550.000 €, gutachterliche Aufteilung)",{"type":273,"tag":379,"props":422,"children":423},{},[424,429,434],{"type":273,"tag":406,"props":425,"children":426},{},[427],{"type":278,"value":428},"AfA-Regel",{"type":273,"tag":406,"props":430,"children":431},{},[432],{"type":278,"value":433},"2 % Pauschale",{"type":273,"tag":406,"props":435,"children":436},{},[437],{"type":278,"value":438},"4 % (Restnutzungsdauer 25 Jahre per Gutachten)",{"type":273,"tag":379,"props":440,"children":441},{},[442,447,452],{"type":273,"tag":406,"props":443,"children":444},{},[445],{"type":278,"value":446},"Jährliche AfA",{"type":273,"tag":406,"props":448,"children":449},{},[450],{"type":278,"value":451},"3.080 €",{"type":273,"tag":406,"props":453,"children":454},{},[455],{"type":278,"value":456},"16.500 €",{"type":273,"tag":379,"props":458,"children":459},{},[460,465,470],{"type":273,"tag":406,"props":461,"children":462},{},[463],{"type":278,"value":464},"Abziehbare Finanzierungszinsen",{"type":273,"tag":406,"props":466,"children":467},{},[468],{"type":278,"value":469},"0 € (abbezahlt)",{"type":273,"tag":406,"props":471,"children":472},{},[473],{"type":278,"value":474},"ca. 16.200 € im ersten Jahr",{"type":273,"tag":379,"props":476,"children":477},{},[478,483,487],{"type":273,"tag":406,"props":479,"children":480},{},[481],{"type":278,"value":482},"Jährliche Werbungskosten aus AfA + Zinsen",{"type":273,"tag":406,"props":484,"children":485},{},[486],{"type":278,"value":451},{"type":273,"tag":406,"props":488,"children":489},{},[490],{"type":278,"value":491},"ca. 32.700 €",{"type":273,"tag":274,"props":493,"children":494},{},[495],{"type":278,"value":496},"Bei 42 % Grenzsteuersatz steigt die jährliche Steuerersparnis um rund 12.400 €. Der Veräußerungsgewinn von A (330.000 €) bleibt steuerfrei, Grunderwerbsteuer fällt nicht an. Dem stehen einmalige Kosten von etwa 9.000 bis 11.000 € (Notar, Grundbuch, Grundschuld, Gutachten) gegenüber – eine Amortisation im ersten Jahr.",{"type":273,"tag":274,"props":498,"children":499},{},[500,502,507,509,514],{"type":278,"value":501},"Das Beispiel zeigt zugleich die beiden Stellhebel, die über die Höhe der neuen AfA entscheiden: der ",{"type":273,"tag":317,"props":503,"children":504},{},[505],{"type":278,"value":506},"Gebäudeanteil",{"type":278,"value":508}," (Kaufpreisaufteilung) und der ",{"type":273,"tag":317,"props":510,"children":511},{},[512],{"type":278,"value":513},"AfA-Satz",{"type":278,"value":515}," (Restnutzungsdauer). Ohne Gutachten hätte das Finanzamt mit der BMF-Arbeitshilfe womöglich nur 55 % Gebäudeanteil und 2 % AfA angesetzt – 6.050 € statt 16.500 € jährlich.",{"type":273,"tag":286,"props":517,"children":519},{"id":518},"voraussetzungen-woran-die-schaukel-hängt",[520],{"type":278,"value":521},"Voraussetzungen: Woran die Schaukel hängt",{"type":273,"tag":523,"props":524,"children":526},"h3",{"id":525},"fremdüblichkeit",[527],{"type":278,"value":528},"Fremdüblichkeit",{"type":273,"tag":274,"props":530,"children":531},{},[532],{"type":278,"value":533},"Verträge zwischen nahen Angehörigen erkennt die Finanzverwaltung nur an, wenn sie dem entsprechen, was fremde Dritte vereinbaren würden – und wenn sie tatsächlich so durchgeführt werden. Konkret: notarielle Beurkundung, marktgerechter Kaufpreis, vereinbarte Fälligkeiten, realer Zahlungsfluss, Grundbuchumschreibung. Ein Kaufvertrag, bei dem nie Geld fließt, ist ein Scheingeschäft.",{"type":273,"tag":523,"props":535,"children":537},{"id":536},"abgelaufene-spekulationsfrist-beim-verkäufer",[538],{"type":278,"value":539},"Abgelaufene Spekulationsfrist beim Verkäufer",{"type":273,"tag":274,"props":541,"children":542},{},[543],{"type":278,"value":544},"Die Schaukel setzt voraus, dass der verkaufende Partner außerhalb der Zehnjahresfrist ist. Innerhalb der Frist wäre der Gewinn – einschließlich der durch AfA entstandenen Buchwertminderung – steuerpflichtig und würde den Vorteil in der Regel auffressen.",{"type":273,"tag":523,"props":546,"children":548},{"id":547},"echte-wirtschaftliche-substanz",[549],{"type":278,"value":550},"Echte wirtschaftliche Substanz",{"type":273,"tag":274,"props":552,"children":553},{},[554],{"type":278,"value":555},"Die Rechtsprechung akzeptiert fremdübliche Verkäufe unter Ehegatten als zulässige Gestaltung. Kritisch wird es, wenn außer der Steuerersparnis nichts passiert: kein Zahlungsfluss, sofortige Rückschenkung des Kaufpreises, hin- und herlaufende Verkäufe im Jahrestakt. Dann droht § 42 AO (Gestaltungsmissbrauch). Seriös umgesetzt heißt: einmalige, dokumentierte, tatsächlich vollzogene Transaktion mit Beratung durch den Steuerberater.",{"type":273,"tag":286,"props":557,"children":559},{"id":558},"risiken-und-nebenwirkungen-ehrlich-betrachtet",[560],{"type":278,"value":561},"Risiken und Nebenwirkungen ehrlich betrachtet",{"type":273,"tag":563,"props":564,"children":565},"ul",{},[566,576,586,596,606],{"type":273,"tag":313,"props":567,"children":568},{},[569,574],{"type":273,"tag":317,"props":570,"children":571},{},[572],{"type":278,"value":573},"Neue Spekulationsfrist:",{"type":278,"value":575}," Für den Erwerber beginnen zehn neue Jahre. Ein Verkauf an Dritte vor Ablauf wäre steuerpflichtig – mit durch die hohe AfA gemindertem Buchwert.",{"type":273,"tag":313,"props":577,"children":578},{},[579,584],{"type":273,"tag":317,"props":580,"children":581},{},[582],{"type":278,"value":583},"Zivilrechtliche Verschiebung:",{"type":278,"value":585}," Die Immobilie gehört nach der Schaukel dem erwerbenden Partner – auch im Trennungsfall. Güterstand und Absicherung vorher klären.",{"type":273,"tag":313,"props":587,"children":588},{},[589,594],{"type":273,"tag":317,"props":590,"children":591},{},[592],{"type":278,"value":593},"Schenkungsteuer bei Fehlpreisen:",{"type":278,"value":595}," Ein deutlicher Unterpreis ist eine gemischte Schenkung. Zwischen Ehegatten gilt zwar ein Freibetrag von 500.000 € je zehn Jahre, der aber womöglich für andere Übertragungen gebraucht wird.",{"type":273,"tag":313,"props":597,"children":598},{},[599,604],{"type":273,"tag":317,"props":600,"children":601},{},[602],{"type":278,"value":603},"Anschaffungsnahe Herstellungskosten:",{"type":278,"value":605}," Mit dem Erwerb startet die Drei-Jahres-Frist des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG neu. Größere Modernisierungen kurz nach der Schaukel können zu Herstellungskosten umqualifiziert werden – Planung mit dem Steuerberater.",{"type":273,"tag":313,"props":607,"children":608},{},[609,614],{"type":273,"tag":317,"props":610,"children":611},{},[612],{"type":278,"value":613},"Finanzierungskosten:",{"type":278,"value":615}," Zinsen sind nur bei Vermietung abziehbar und müssen wirtschaftlich getragen werden. Die Schaukel ist kein Selbstzweck, sondern rechnet sich über AfA plus Zinsabzug gegen die Transaktionskosten.",{"type":273,"tag":286,"props":617,"children":619},{"id":618},"afa-maximierung-nach-der-schaukel-zwei-gutachten-ein-termin",[620],{"type":278,"value":621},"AfA-Maximierung nach der Schaukel: zwei Gutachten, ein Termin",{"type":273,"tag":274,"props":623,"children":624},{},[625],{"type":278,"value":626},"Der neue Kaufpreis ist nur der Rohstoff. Wie viel davon jährlich steuerwirksam wird, entscheiden zwei Feststellungen:",{"type":273,"tag":274,"props":628,"children":629},{},[630,635,637,643],{"type":273,"tag":317,"props":631,"children":632},{},[633],{"type":278,"value":634},"Kaufpreisaufteilung:",{"type":278,"value":636}," Das Finanzamt rechnet standardmäßig mit der BMF-Arbeitshilfe, die in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten systematisch hohe – nicht abschreibbare – Bodenanteile produziert. Der BFH hat die Arbeitshilfe für nicht bindend erklärt (IX R 26/19); ein ",{"type":273,"tag":638,"props":639,"children":640},"a",{"href":100},[641],{"type":278,"value":642},"Kaufpreisaufteilungs-Gutachten",{"type":278,"value":644}," begründet den realen Gebäudeanteil, oft 10 bis 20 Prozentpunkte höher.",{"type":273,"tag":274,"props":646,"children":647},{},[648,653,655,660,662,667],{"type":273,"tag":317,"props":649,"children":650},{},[651],{"type":278,"value":652},"Restnutzungsdauer:",{"type":278,"value":654}," Bei Gebäuden mit Baujahr vor etwa 1995 stellt ein ",{"type":273,"tag":638,"props":656,"children":657},{"href":120},[658],{"type":278,"value":659},"Restnutzungsdauer-Gutachten",{"type":278,"value":661}," nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG häufig 18 bis 35 Jahre fest – statt 50 Jahren Pauschale. Wie die Herleitung funktioniert, zeigt der Ratgeber ",{"type":273,"tag":638,"props":663,"children":664},{"href":206},[665],{"type":278,"value":666},"Restnutzungsdauer von Immobilien",{"type":278,"value":668},".",{"type":273,"tag":274,"props":670,"children":671},{},[672,674,680,682,688],{"type":278,"value":673},"Kallang erstellt beide Gutachten auf Basis derselben Innen- und Außenbesichtigung: Restnutzungsdauer 699 € Festpreis, Kaufpreisaufteilung 349 € zusätzlich, inklusive Begleitschreiben für das Finanzamt und Erfolgsgarantie. Die Beauftragung läuft über ",{"type":273,"tag":638,"props":675,"children":677},{"href":676},"/gutachten/preise",[678],{"type":278,"value":679},"Preise und Bestellung",{"type":278,"value":681},"; ob sich das eigene Objekt rechnet, zeigt vorab der ",{"type":273,"tag":638,"props":683,"children":685},{"href":684},"/nutzungsdauer/afa-rechner",[686],{"type":278,"value":687},"AfA-Rechner",{"type":278,"value":668},{"type":273,"tag":286,"props":690,"children":692},{"id":691},"checkliste-vor-der-umsetzung",[693],{"type":278,"value":694},"Checkliste vor der Umsetzung",{"type":273,"tag":309,"props":696,"children":697},{},[698,703,708,713,718,723],{"type":273,"tag":313,"props":699,"children":700},{},[701],{"type":278,"value":702},"Spekulationsfrist des Verkäufers abgelaufen? (Notarvertrag der Anschaffung prüfen)",{"type":273,"tag":313,"props":704,"children":705},{},[706],{"type":278,"value":707},"Haltestrategie: bleibt die Immobilie mindestens zehn weitere Jahre in der Familie?",{"type":273,"tag":313,"props":709,"children":710},{},[711],{"type":278,"value":712},"Verkehrswert dokumentiert, Kaufpreis marktgerecht?",{"type":273,"tag":313,"props":714,"children":715},{},[716],{"type":278,"value":717},"Finanzierung des Erwerbers geklärt, Zahlungsfluss sichergestellt?",{"type":273,"tag":313,"props":719,"children":720},{},[721],{"type":278,"value":722},"Steuerberater eingebunden (Fremdüblichkeit, Schenkungsteuer, Güterstand)?",{"type":273,"tag":313,"props":724,"children":725},{},[726],{"type":278,"value":727},"Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer-Gutachten für die neue AfA eingeplant?",{"type":273,"tag":274,"props":729,"children":730},{},[731],{"type":278,"value":732},"Die Ehegattenschaukel ist kein Trick, sondern die konsequente Nutzung dreier gesetzlicher Regeln – Steuerfreiheit nach § 23 EStG, Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 3 Nr. 4 GrEStG und AfA auf eigene Anschaffungskosten. Wer sie fremdüblich umsetzt und die neue AfA mit Gutachten unterlegt, verwandelt stille Reserven in jährliche Liquidität.",{"title":225,"searchDepth":734,"depth":734,"links":735},2,[736,737,738,739,745,746,747],{"id":288,"depth":734,"text":291},{"id":304,"depth":734,"text":307},{"id":356,"depth":734,"text":359},{"id":518,"depth":734,"text":521,"children":740},[741,743,744],{"id":525,"depth":742,"text":528},3,{"id":536,"depth":742,"text":539},{"id":547,"depth":742,"text":550},{"id":558,"depth":734,"text":561},{"id":618,"depth":734,"text":621},{"id":691,"depth":734,"text":694},"markdown","content:ratgeber:ehegattenschaukel.md","content","ratgeber/ehegattenschaukel.md","ratgeber/ehegattenschaukel","md"]